Felleskostnader
Felleskostnader är det månadsbelopp som varje andelsägare eller sektionsägare betalar för att täcka de gemensamma utgifterna i ett borettslag, eierseksjonssameie (samfällighet med ägarlägenheter) eller boligaksjeselskap. I borettslag kallas det också "husleie", även om de boende är delägare och inte hyresgäster i juridisk mening. Beloppet ska täcka allt från underhåll och försäkring till räntor och amorteringar på fellesgjeld.
Hjemmelen, det vill säga lagstödet, finns i burettslagslova § 5-19 för borettslag och i eierseksjonsloven § 29 för sameier. I ett sameie är huvudregeln att felleskostnader fördelas efter sameiebrøk, om inte vedtektene (stadgarna) säger något annat. I borettslag fördelas de efter andel, så som den är fastställd i föreningens vedtekter. Forretningsfører (ekonomisk förvaltare) eller styrelsen räknar ut månadsbeloppet utifrån årsbudgeten och ändrar det genom beslut när kostnaderna förändras.
Typiska poster i felleskostnadene:
- Räntor och amorteringar på fellesgjeld (ofta den största enskilda posten i nyare borettslag).
- Försäkring av byggnaden (byggnadsförsäkring tecknad av föreningen, inte av den enskilda bostadsägaren).
- Kommunala avgifter för de gemensamma ytorna: vatten, avlopp, renhållning och eventuell eiendomsskatt där den belastar föreningen.
- Drift och underhåll: fastighetsskötare, snöröjning, gemensam el, hissservice och uppvärmningskostnader om föreningen har gemensam uppvärmning.
- Avsättning till underhållsfond och periodiskt underhåll av tak, fasad, rör och badrum.
- Arvode till forretningsfører och styrelsen.
I sameier ingår sällan fellesgjeld, eftersom sektionsägaren finansierar sin egen sektion. Felleskostnadene är därför som regel lägre i sameier än i motsvarande borettslag, men skillnaden försvinner ofta när man lägger till köparens eget lån för totalprisen. Det är en viktig poäng vid jämförelse av objekt i samma byggnad eller område: låga felleskostnader är inte nödvändigtvis ett tecken på god drift, om de bara speglar att föreningen har låg fellesgjeld.
Utebliven betalning av felleskostnader är den vanligaste orsaken till tvangssalg av andelar i borettslag och av eierseksjoner. Både borettslag och eierseksjonssameier har legalpant upp till 2 G i den enhet som inte betalar (burettslagslova § 5-20, eierseksjonsloven § 31), utan inskrivning. Det gör indrivningen snabb: föreningen kan kräva tvangssalg efter relativt kort tids betalningsdröjsmål, utan att först skaffa sig en dom.
När du köper bostad måste du räkna in felleskostnadene i den månatliga boendekostnaden, tillsammans med räntor och amorteringar på ditt eget lån. Två nyttiga saker att klargöra i förväg: hur mycket av felleskostnadene som är rena driftskostnader (som kvarstår oavsett amortering), och hur mycket som är räntor och amorteringar på fellesgjeld (som kan ändras vid refinansiering eller när den amorteringsfria perioden löper ut). Låga felleskostnader i ett nytt borettslag är ofta tillfälliga. Kontrollera när den amorteringsfria perioden på fellesgjelden tar slut.
I Placepoint kan du se grundläggande ägarförhållanden och inskrivna pant på föreningens fastighet i fastighetspanelen, men själva beloppet för felleskostnader hämtas från prospektet eller från forretningsfører.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Felleskostnader
Mer information: Lovdata: Burettslagslova § 5-19, Lovdata: Eierseksjonsloven § 29, Forbrukerrådet: Borettslag og sameie
Engelska: Common charges (HOA-style monthly fees in a sameie or borettslag).
Vanliga frågor
Vad täcker felleskostnadene?
Drift, underhåll, försäkring av byggnaden, kommunala avgifter för gemensamma ytor, gemensam el, fastighetsskötare och styrelsens arvoden. I borettslag täcker de också räntor och amorteringar på fellesgjelden, som ofta är den största enskilda posten.
Varför är felleskostnadene högre i borettslag än i sameie?
Borettslag har som regel fellesgjeld, där räntor och amorteringar ingår i felleskostnadene. Sameier har sällan fellesgjeld, eftersom sektionsägaren finansierar sin egen sektion. Skillnaden jämnas ut när du tar med köparens eget lån i totalkalkylen.
Kan styrelsen höja felleskostnadene på egen hand?
Ja, styrelsen kan justera felleskostnadene inom ramen för årsbudgeten och föreningens vedtekter. Större förändringar, till exempel vid omfattande underhåll eller refinansiering av fellesgjeld, kräver ofta beslut på generalforsamling eller årsmöte.
Vad händer om jag inte betalar felleskostnadene?
Borettslaget eller sameiet har legalpant upp till 2 G i din andel eller sektion för obetalda felleskostnader. Ett betalningsdröjsmål som fortsätter kan leda till tvangssalg efter relativt kort tid, utan att föreningen först måste skaffa sig en dom.
Får jag avdrag för felleskostnader i skattedeklarationen?
Nej. Felleskostnader är en driftsutgift och ger inte skatteavdrag för bostadsägaren. Räntor på eget lån (innskuddslånet) är avdragsgilla, men räntor på fellesgjeld går via föreningens redovisning och dras av där.