Förvaltningskostnader
Förvaltningskostnader är de fasta kostnaderna som uppstår för en byggnad oavsett om den används eller inte. Typiska poster är kommunala skatter och avgifter, fastighetsförsäkring, fastighetsadministration, redovisning, revision och styrelsearbete. Begreppet används oftast om kommersiella fastigheter, där dessa kostnader läggs in i en yieldberäkning.
Begreppet kommer från NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk, där "F" är den första av kategorierna F (forvaltning), D (drift), V (vedlikehold), U (utskifting/utvikling) och S (service/støtte til kjernevirksomhet), tillsammans kända som FDVUS. Standarden ger en kontoplan så att ägare kan jämföra kostnader fördelat på portföljen och mot benchmarksiffror från aktörer som Holte och OPAK.
Till skillnad från drift, underhåll och service, som varierar med användning, slitage och hyresgästservice, är förvaltningskostnaderna fasta. De löper vidare även om byggnaden står tom och måste därför budgeteras oberoende av hyresintäkterna. Det gör dem till en kritisk post i en fastighetsanalys, särskilt vid yieldberäkning: förvaltningskostnaderna dras från brutto hyresintäkt tillsammans med drift och underhåll för att komma fram till netto hyresintäkt, som sedan är täljaren i yielden.
Vem som faktiskt betalar vad beror på hyresavtalet. För kommersiella fastigheter är det vanligt att avtala olika modeller:
- "Triple net" låter hyresgästen täcka försäkring, fastighetsskatt och underhåll, medan ägaren sitter kvar med administration och större underhåll.
- "Net" eller "double net" varierar i vilka kostnader som förs vidare.
- "Brutto" låter ägaren täcka allt och fakturera hyresgästen en samlad hyra.
Modellen speglas i marknadshyran: ett triple net-avtal har lägre uttalad hyra, men hyresgästen bär mer kostnad.
Dokumenterad FDV-dokumentation är också ett krav vid överlämning av nybyggnad enligt byggteknisk forskrift TEK17, och ingår i den slutdokumentation som levereras tillsammans med ferdigattest. För ägare är ett uppdaterat FDV-paket värt mycket, både i driften och vid en eventuell försäljning.
Från Placepoints ordbok: Förvaltningskostnader
Mer information: Norsk Eiendom, DiBK: TEK17 § 4-1 (FDV-dokumentasjon)
Engelska: Operating expenses (real-estate management costs, OpEx).
Vanliga frågor
Vad är förvaltningskostnader?
Förvaltningskostnader är fasta driftskostnader för en byggnad som uppstår oavsett användning, inklusive kommunala avgifter, försäkringar och administration. De är en del av FDVUS-kostnaderna.
Vad är FDVUS?
FDVUS står för Forvaltning, Drift, Vedlikehold, Utvikling och Service. Förvaltningskostnader är F:et i FDVUS och täcker de administrativa och lagstadgade kostnaderna för att äga en fastighet.
Vad omfattar förvaltningskostnader?
Förvaltningskostnader omfattar typiskt kommunala skatter och avgifter (vatten, avlopp, renhållning), fastighetsförsäkring, redovisnings- och revisionstjänster samt fastighetsadministration.
Varför är förvaltningskostnader viktiga för fastighetsinvesterare?
Förvaltningskostnader är en viktig del av beräkningen av totalavkastningen. För kommersiella fastigheter dras de från bruttohyresintäkterna för att komma fram till den nettointäkt som används i yieldberäkning.
Hur påverkar förvaltningskostnader avkastningen på en fastighet?
Förvaltningskostnader varierar med fastighetstyp, läge och ålder. För professionella investerare är netto driftsresultat (NDR) efter förvaltningskostnader nyckeltalet för att bedöma lönsamheten.