Lagfaren ägare
Lagfaren ägare är den som är registrerad som juridisk ägare av en fastighet i Grunnboken. Lagfarten är den formella äganderätten i Norge: den som har lagfart kan sälja, pantsätta, hyra ut och överlåta fastigheten, och det är den lagfarna ägarens namn som visas i en grunnboksutskrift. För fastighetsanalys och due diligence är den lagfarna ägaren det första namnet du måste slå upp innan ett bud skickas.
Lagfart etableras genom tinglysning av ett hjemmelsdokument i Grunnboken. Det vanligaste hjemmelsdokumentet är skjøte vid köp och försäljning, men även arvsdokument, gåvobrev, festekontrakter (festeavtaler) och fusionsdokument är hjemmelsdokument. Kartverket är tinglysingsmyndighet och för Grunnboken centralt för hela landet enligt tinglysingsloven. Vid tinglysning av överföring av lagfart betalas dokumentavgift på 2,5 % av försäljningssumman till Skatteetaten.
Lagfaren ägare kan vara en fysisk person, ett bolag (AS, ANS, kommandittselskap), en stiftelse, en kommun eller staten. När en fastighet ligger på festet tomt delas lagfarten i två: bortfester har lagfart till själva marken, medan fester har lagfart till nyttjanderätten och byggnaderna. I borettslag äger andelsägaren ingen lagfart till en del av byggnaden, utan en andel i borettslaget med tillhörande nyttjanderätt; andelarna förs i Borettsregisteret under Kartverket.
Lagfarten har positiv trovärdighet enligt tinglysingsloven § 35: en förvärvare i god tro kan lita på det som står i Grunnboken, och staten har objektivt skadeståndsansvar om den registrerade lagfarna ägaren inte är verklig rättighetshavare. Det betyder att en köpare som handlar i god tro med den registrerade lagfarna ägaren får rettsvern, sakrättsligt skydd, även om en oregistrerad "egentlig" ägare dyker upp senare. Det är den klassiska extinktiva verkan.
Det finns en viktig skillnad mellan formell lagfart och verklig ägare. När ett bolag äger en fastighet är bolaget lagfaren ägare. De faktiska aktieägarna som kontrollerar bolaget är inte registrerade i Grunnboken; deras ägande framgår av aktieboken och av Brønnøysundregistrene. Vid köp av fastighetsbolag, alltså aktieaffär i stället för fastighetsaffär, byts inte den lagfarna ägaren. Bolaget behåller lagfarten, medan aktierna byter ägare. Detta är en vanlig konstruktion för att undvika dokumentavgift, eftersom aktieaffärer inte utlöser den.
Lagfaren ägare står angiven i hjemmelsdelen av grunnboksbladet tillsammans med ägarandel (vanligen 1/1 vid enskilt ägande, eller andelar vid samäganderätt). En ändring av lagfaren ägare kräver ett nytt tinglyst hjemmelsdokument. Konkursöppning tinglyses som en heftelse på lagfarten och hindrar vidare förfogande utan konkursboets samtycke.
I Placepoint visas lagfaren ägare i fastighetspanelen tillsammans med övriga uppgifter från Grunnboken. För ett uppdaterat bekräftat utdrag beställer du grunnboksutskrift eller panteattest direkt från Kartverket.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Lagfaren ägare
Mer information: Lovdata: Tinglysingsloven, Kartverket: Vad är Grunnboken?, Brønnøysundregistrene, Store norske leksikon: hjemmel
Engelska: Registered title holder.
Vanliga frågor
Vad är en lagfaren ägare?
Lagfaren ägare är den som är registrerad som juridisk ägare av en fastighet i Grunnboken hos Kartverket. Lagfart etableras genom tinglysning av ett hjemmelsdokument, vanligtvis ett skjøte vid köp eller försäljning.
Hur hittar jag den lagfarna ägaren till en fastighet?
Lagfaren ägare framgår av Grunnboken och kan slås upp på seeiendom.kartverket.no. En fullständig grunnboksutskrift eller panteattest från Kartverket visar nuvarande lagfaren ägare med ägarandel.
Är lagfaren ägare samma som verklig ägare?
Inte alltid. När en fastighet ägs av ett bolag är bolaget lagfaren ägare. De verkliga aktieägarna framgår av Brønnøysundregistrene (BRREG) och aktieboken, inte av Grunnboken. Vid aktieaffär med ett fastighetsbolag ändras inte den lagfarna ägaren.
Vad händer med lagfarten vid konkurs?
Vid konkurs hos den lagfarna ägaren tinglyses konkursöppningen som en heftelse på lagfarten. Vidare förfogande över fastigheten kräver konkursboets samtycke, och lagfarten kan överföras till en köpare som boet ingår avtal med.
Varför är lagfarten viktig vid köp av fastighet?
Det är den lagfarna ägaren du måste förhålla dig till som motpart vid köp. Får du inte lagfarten tinglyst på dig har du inte rettsvern mot säljarens borgenärer eller mot en senare köpare i god tro som tinglyser före dig.