Internränta
Internränta är den diskonteringsränta som gör att nuvärdet av en investerings förväntade kassaflöden blir lika med investeringsbeloppet. Talet uttrycker den årliga avkastning som investeraren får under hela innehavsperioden givet modellens förutsättningar, och är ett av de två mest använda måtten på en fastighetsinvestering vid sidan av netto startyield.
I praktiken beräknas internräntan utifrån kassaflödet i en diskonterad kassaflödesmodell. Modellen innehåller köpesumma i år 0, periodiska netto driftsintäkter varje år och ett exitvärde i slutåret. Internräntan är den ränta som sätter nuvärdet av detta flöde till noll (ett tal som normalt löses iterativt i kalkylark eller analysverktyg). Om en investerare köper en byggnad för 500 mn kr, tar emot 25 mn kr per år i 7 år och säljer för 600 mn kr, ligger internräntan på omkring 8,5 % före gearing.
Två varianter är centrala: ogearad internränta (på fastighetens eget kassaflöde) och gearad internränta (efter att lånekostnader och amorteringar har dragits av). Den gearade internräntan är normalt 200-500 baspunkter högre än den ogearade när belåningsgraden är 50-70 %, men den är också mer känslig för ränteändringar och måste alltid läsas tillsammans med skuldbetjäningsgraden. Norska fastighetsfonder rapporterar normalt gearad internränta (equity IRR) i prospekt. Institutionella investerare tittar oftare på den ogearade för att kunna jämföra mellan olika kapitalstrukturer.
Internräntan har kända svagheter som modellverktyg. Den antar att kassaflödena återinvesteras till samma ränta, vilket sällan är realistiskt. Modeller med ojämnt kassaflöde (negativt i utvecklingsfasen, positivt senare) kan ge flera möjliga internräntor eller förvirrande resultat. Professionella investerare använder därför internränta tillsammans med nuvärde, multipel på investerat kapital (MOIC) och en uppdelning i gearad och ogearad avkastning, inte som enda mått. Den observerade internräntan måste också sättas i relation till vad en byggnadskategori och en lokal faktiskt levererar i marknaden: 12 % gearad IRR på ett A-kontor i Vika är sannolikt för optimistiskt, 8 % på en utvecklingsportfölj med byggherrerisk är sannolikt för lågt.
I Placepoint kan du jämföra hyresgäster, kontraktslängd och byggnadsstandard från fastighetspanelen när du lägger förutsättningarna bakom en beräkning av internränta.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel - Enheter och Hyresgäster:
Från Placepoints ordbok: Internränta
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Store norske leksikon: internrente, Akershus Eiendom: Marknadsrapport
Engelska: Internal rate of return (IRR).
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan ogearad och gearad internränta?
Ogearad internränta räknas på fastighetens samlade kassaflöde (utan lån). Gearad internränta räknas på eget kapital efter att lånekostnader och amorteringar har dragits av. Gearad internränta är normalt högre vid positiv belåningsgrad, men också mer känslig för räntenivån.
Vad är en god internränta för norska kommersiella fastigheter?
Ogearad internränta på 6-8 % är typiskt för stabiliserade kommersiella fastigheter, 9-12 % för utveckling eller riskbyggnader. Gearade tal ligger 200-500 baspunkter högre vid 50-70 % belåning. Talen varierar med makroläget och måste sättas i relation till riskfri ränta och marknadscykel.
Vad är skillnaden mellan internränta och kapitaliseringsränta?
Kapitaliseringsränta är den diskonteringsränta som används i en direkt modell där nuvärdet sätts lika med en period av netto hyra dividerad med räntan. Internränta är en beräknad avkastning från ett flerårigt diskonterat kassaflöde där både löpande hyresintäkter och ett exitvärde ingår.
När är internränta ett dåligt mått?
När kassaflödet växlar tecken (utveckling med negativt kassaflöde tidigt och positivt senare kan ge flera internräntor), eller när antagandet om återinvestering är orealistiskt. Använd då hellre modifierad internränta (MIRR) eller komplettera med nuvärdestal.