Vakans
Vakans är den andel uthyrbar yta i en kommersiell fastighet eller på en marknad som inte är uthyrd vid en given tidpunkt. Den anges oftast i procent av total yta och används både som operativ KPI för den enskilda byggnaden och som marknadsindikator för ett helt segment eller en hel stad. Förlorad intäkt uppskattas grovt som vakans multiplicerad med marknadshyra per kvadratmeter, och vakans är en av de viktigaste komponenterna som drar NOI ned från brutto kontraktshyra.
Det är nyttigt att skilja mellan strukturell vakans och friktionsvakans. Friktionsvakans är kortvarig tomgång mellan två hyresförhållanden: en hyresgäst flyttar ut, lokalen renoveras, en ny flyttar in efter två till fyra månader. Den är förväntad och prisas in i värderingen som en normaliserad "vacancy & collection loss" på typiskt 3–5 % av brutto hyra i en välfungerande kontorsmarknad. Strukturell vakans är däremot varaktig och kopplad till läget, byggnadens standard eller efterfrågan i segmentet: en äldre kontorsbyggnad utanför kollektivtrafiknätet, ett köpcentrum i en region med sjunkande handel, ett lager med fel dimensioner. Strukturell vakans kan inte förväntas falla av sig själv och kräver antingen ompositionering, uppgradering eller att man accepterar ett lägre marknadsvärde.
Skillnaden mellan strukturell vakans och friktionsvakans får direkta konsekvenser för prissättningen. En byggnad med 8 % friktionsvakans i en högkonjunktur får begränsad rabatt. Samma tal i en strukturell nedgång utlöser ett betydande påslag på kapitaliseringsräntan. Därför tittar due diligence på en byggnad på uthyrningshistoriken, inte bara på ögonblicksvärdet: hur länge har enheterna stått tomma, hur många visningar har genomförts, vad är trenden över tre, fem och tio år. En "lease expiry cliff", se WAULT, kan dessutom göra dagens 5 % till morgondagens 30 % över en natt.
Norska kontorsmarknadstal publiceras kvartalsvis av mäklarhusen Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling och samlat via Eiendom Norge, med vakans nedbruten per delmarknad (Vika/Aker Brygge, Skøyen, Lysaker, Nydalen, Bjørvika och så vidare). Talen varierar mycket mellan segmenten: prime-kontor i Vika kan ligga under 4 %, medan äldre byggnader i randzonerna ligger klart över 10 %. Logistik har historiskt haft lägre vakans än kontor och handel. Den fysiska handelsmarknaden har de senaste åren haft en strukturell ökning i vakans, driven av tillväxten inom logistikfastighet och e-handel.
Utöver ytvakans rapporterar vissa aktörer "ekonomisk vakans", som viktar ytan med hyresnivåerna: en stor lokal med låg hyra ger mindre intäktsbortfall än en liten dyr kontorslokal, och ekonomisk vakans fångar detta. Båda måtten används sida vid sida. Kontrollera alltid vilken definition som ligger bakom en rapporterad procentsats.
I Placepoint kan du gå in i fastighetspanelen och se hyresgäster där data finns, så att du själv kan beräkna vakans för en byggnad eller en portfölj utifrån kontraktsförhållandena i stället för ett genomsnitt för stadens marknad.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Vakans
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Newsec: Property Asset Management
Engelska: Vacancy rate.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan strukturell vakans och friktionsvakans?
Friktionsvakans är kortvarig tomgång mellan två hyresförhållanden och är förväntad på en fungerande marknad. Strukturell vakans är varaktig och kopplad till läget, byggnadens standard eller efterfrågan i segmentet. Strukturell vakans drar ned marknadsvärdet betydligt.
Var hittar jag uppdaterad vakans för den norska kontorsmarknaden?
Eiendom Norge, Akershus Eiendom, Newsec och DNB Næringsmegling publicerar kvartalsvisa marknadsrapporter med vakans nedbruten per delmarknad och segment.
Vad räknas som "normal" vakans?
På en välfungerande kontorsmarknad ligger normaliserad vakans på 3–5 %. Prime-kontor i Oslo har historiskt legat under 4 %, medan äldre randzoner kan ligga klart över 10 %. Talen varierar betydligt mellan segment och delmarknader.
Vad är skillnaden mellan ytvakans och ekonomisk vakans?
Ytvakans mäter tom yta som andel av total yta. Ekonomisk vakans viktar med hyresnivån och fångar att en stor billig lokal ger mindre intäktsbortfall än en liten dyr lokal. Båda måtten används parallellt.