Hyresgaranti
Hyresgaranti är den säkerhet som hyresgästen är skyldig att ställa för hyresvärdens krav enligt hyresavtalet, i huvudsak löpande hyra och uppsägningskostnader om avtalet inte följs. Standardformerna i norsk kommersiell uthyrning är bankgaranti, moderbolagsgaranti eller deponering av kontanter på ett spärrat konto. Garantin skyddar hyresvärden mot avtalsförluster när hyresgästen betalar dåligt eller går i konkurs, och är en av de viktigaste förhandlade klausulerna i ett kommersiellt hyresavtal.
Bankgaranti är den vanligaste formen i större kommersiella avtal. Hyresgästens bank utfärdar en garanti för ett avtalat belopp, typiskt 3-6 månaders hyra inklusive gemensamma kostnader, som hyresvärden kan dra på om hyresgästen inte fullgör sina skyldigheter. Garantin är normalt "on demand" (betalas ut på hyresvärdens krav utan dom) för att ge hyresvärden snabb likviditet, men den kan också vara villkorad (kräver dom som vunnit laga kraft). Norska banker tar typiskt 0,5-1,5 % årlig provision för att utfärda en sådan garanti, och kostnaden bärs av hyresgästen. Garantin förnyas typiskt varje år eller knyts till avtalets löptid.
Moderbolagsgaranti används när hyresgästen är ett dotterbolag eller ett SPV. Moderbolaget står självt som garant för dotterbolagets förpliktelser. Detta är ofta billigare för hyresgästen (ingen bankprovision) men ger hyresvärden en svagare position: hyresvärden måste förhålla sig till moderbolagets ekonomi och måste gå via rättssystemet om det uppstår en tvist. Moderbolagsgaranti används typiskt när moderbolaget är stort, kreditvärdigt och börsnoterat. Vid mindre moderbolag insisterar hyresvärden ofta på bankgaranti också.
Deposition används oftare i bostads- och småföretagsavtal. Hyresgästen sätter in ett belopp på ett spärrat konto (vanligtvis 3 månaders hyra för bostad enligt husleieloven § 3-5). Bankräntan på depositionen tillfaller normalt hyresgästen. En deposition binder hyresgästens likviditet och är därför mindre vanlig i större kommersiella avtal, där bankgaranti är den mer kapitaleffektiva lösningen.
Storleken på garantin är förhandlad. Vanlig nivå är 3-6 månader för normala hyresförhållanden, upp till 12 månader för nya eller osäkra hyresgäster, och ett minimum för stora börsnoterade hyresgäster med solid kreditvärdighet. Byggnader med låg konkurrens om hyresgäster (perifera lokaler, kort återstående kontraktstid) får ofta lägre garantikrav som förhandlingsposition. Due diligence vid köp av kommersiell fastighet omfattar regelmässigt en genomgång av befintliga hyresgarantier. En byggnad med svaga garantier mot kreditvärdiga hyresgäster är mindre värd än en med solida bankgarantier mot motsvarande kontraktshyra.
I Placepoint kan du jämföra hyresgäster och kontraktslängd från fastighetspanelen när du bedömer avtalsrisken vid ett köp och om säkerheten är proportionerlig.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel - Enheter och Hyresgäster:
Från Placepoints ordbok: Hyresgaranti
Mer information: Lovdata: Husleieloven § 3-5, Finanstilsynet, Store norske leksikon: garanti (jus)
Engelska: Rent guarantee, lease guarantee, security deposit.
Vanliga frågor
Hur hög garanti kan hyresvärden kräva?
För kommersiell uthyrning är detta fritt avtalsbaserat, typiskt 3-6 månaders hyra. För bostad sätter husleieloven § 3-5 en gräns på 6 månaders hyra. Förhandlingen beror på hyresgästens kreditvärdighet, avtalets storlek och den lokala konkurrensen om hyresgäster.
Vad är skillnaden på bankgaranti och moderbolagsgaranti?
Bankgaranti utfärdas av hyresgästens bank mot årlig provision (0,5-1,5 %) och ger hyresvärden en stark säkerhet on demand. Moderbolagsgaranti utfärdas av hyresgästens moderbolag utan provision, men hyresvärden måste förhålla sig till moderbolagets ekonomi, vilket ger en svagare position vid avtalsbrott.
När föredras deposition framför bankgaranti?
Deposition används typiskt för bostads- och småföretagsavtal där bankgaranti är opraktisk eller dyr. För kommersiella lokaler föredras bankgaranti eftersom den inte binder hyresgästens likviditet och kan uppdateras med avtalets löptid utan att kontanter förs fram och tillbaka.
Vad händer med hyresgarantin vid bolagsförsäljning?
Garantin följer normalt SPV:et och överförs automatiskt till köparen tillsammans med avtalen. Bankgarantier kan kräva en formell omadressering (banken måste underrättas), moderbolagsgarantier kräver en ny garanti om köparen vill ha ett nytt moderbolag som garant.