Hyresincitament
Hyresincitament är förmåner som en hyresvärd ger en hyresgäst för att få ett hyresavtal signerat eller förlängt, utan att sänka det angivna kvadratmeterpriset. De vanligaste är hyresfri period (en tid utan hyra i början av avtalet), trapphyra (lägre hyra de första åren som trappas upp) och bidrag till hyresgästanpassningar (hyresvärden betalar för anpassning av lokalen). Gemensamt för dem är att de minskar hyresgästens verkliga kostnad medan den nominella hyran i avtalet hålls hög.
Skälet till att hyresvärdar föredrar incitament framför att sänka hyran är att den nominella hyran är det som marknaden och köparna ser. Värdering av kommersiell fastighet utgår från avtalshyran, och en hög angiven hyra ger högre värde genom yield-metoden, även om hyresvärden har gett bort flera månaders hyra som hyresfri period. Därför är skillnaden mellan nominell hyra (det som står i avtalet) och effektiv hyra (det hyresvärden faktiskt får behålla över hela hyrestiden efter incitament) en av de viktigaste sakerna en köpare måste räkna fram. Två byggnader med samma angivna hyra kan ha väsentligt olika effektiv hyra om den ena har gett stora incitament.
För en mäklare eller förvaltare som förbereder en försäljning eller en uthyrning är incitamenten centrala i båda riktningarna. Vid uthyrning är de ett verktyg för att fylla vakanta ytor i en marknad med överskott av lokaler, eller för att landa en solid ankarhyresgäst som lyfter hela byggnaden. Vid försäljning måste incitamenten redovisas, eftersom en köpare i sin due diligence kommer att justera för dem: återstående hyresfria perioder och upptrappningsperioder minskar kassaflödet de första åren och därmed priset. Incitament påverkar också WAULT-bedömningar, eftersom ett långt avtal som köpts med stora incitament inte är lika värdefullt som ett långt avtal till full marknadshyra.
Incitament ska hållas åtskilda från KPI-reglering, som är den årliga inflationsjusteringen av hyran, och från en hyresgaranti, där en tredje part eller säljaren garanterar hyresintäkt för vakanta ytor under en period. Incitament är en rabatt som hyresvärden själv ger, garantin är en säkerhet för en intäkt som ännu inte finns.
Från Placepoints ordbok: Hyresincitament
Mer information: Store norske leksikon: leiekontrakt
Engelska: Lease incentives (rent-free periods, stepped rent, fit-out contributions).
Vanliga frågor
Vad är hyresincitament?
Hyresincitament är förmåner som hyresvärden ger för att få ett hyresavtal signerat eller förlängt utan att sänka det angivna kvadratmeterpriset. De vanligaste är hyresfri period, trapphyra och bidrag till hyresgästanpassningar.
Vad är skillnaden mellan nominell och effektiv hyra?
Nominell hyra är det belopp som står i avtalet. Effektiv hyra är det hyresvärden faktiskt får behålla över hela hyrestiden efter att incitament som hyresfri period och trapphyra har dragits av. Skillnaden kan vara stor.
Varför ger hyresvärdar incitament i stället för att sänka hyran?
Eftersom den nominella hyran är det som marknaden och köparna ser. Värderingen bygger på avtalshyran, så en hög angiven hyra ger högre värde genom yield-metoden, även om hyresvärden har gett bort hyra som hyresfri period.
Hur påverkar incitament ett fastighetsköp?
En köpare justerar för incitamenten i sin due diligence. Återstående hyresfria perioder och upptrappningsperioder minskar kassaflödet de första åren och därmed priset. De påverkar också WAULT, eftersom ett långt avtal som köpts med stora incitament är värt mindre än ett till full marknadshyra.