Marknadsvärde
Marknadsvärde är det pris en fastighet kan omsättas för på en fri och öppen marknad mellan oberoende och välinformerade parter. Begreppet är kärndefinitionen i all professionell värdering och ligger till grund för takster (norska värdeutlåtanden), verdivurderinger (mäklarens värdebedömningar), redovisning och bankernas belåningsbedömning.
Definitionen följer International Valuation Standards (IVS) och återges praktiskt taget ordagrant i redovisningsstandarden IFRS 13 (verkligt värde) och i Finanstilsynets riktlinjer för boliglånsforskriften. Tre förutsättningar måste vara uppfyllda: parterna måste vara oberoende (inga koncerninterna överlåtelser, inga tvångsförsäljningar), de måste ha tillräcklig kunskap om fastigheten och marknaden, och det måste finnas en rimlig marknadsföringsperiod. Bryts någon av dessa talar vi om ett annat värde än marknadsvärde: försäljningssumma under tvång, intern överföring till bokfört värde, eller förhandlat pris mellan närstående parter.
Marknadsvärde är inte samma sak som formuesverdi (Skatteetatens schablonberäknade förmögenhetsvärde) eller ligningsverdi. Skatteetatens formuesverdi är en schablonbaserad beräkning av BOA multiplicerat med en kvadratmetersats från SSB:s bostadsprisstatistik och en procentandel som varierar för primär- och sekundärbostad. Formuesverdien ligger som regel klart under verkligt marknadsvärde, särskilt för centralt belägna bostäder. Takst är en yrkesmässig bedömning av marknadsvärdet gjord av en certifierad takstmann (auktoriserad värderingsman), medan verdivurdering är mäklarens motsvarande uppskattning. Båda har marknadsvärde som mål, men olika metodik och formell tyngd.
För näringsfastigheter beräknas marknadsvärdet vanligen genom kapitalisering av netto hyresintäkt enligt yield-metoden: marknadsvärde = NOI / yield. En förändring i yield på 0,25 procentenheter kan flytta marknadsvärdet på en kontorsbyggnad med flera procent, så små rörelser i räntan och riskpåslaget får stora utslag. För bostäder och små fastigheter används oftare jämförande metod (jämförbara transaktioner) eller kostnadsmetoden (återanskaffningskostnad minus slitage). Bankerna använder ofta e-takst, en standardiserad mäklarvärdering på fastställt formulär, vid refinansiering och förstagångslån.
Tre värderingsmetoder dominerar i praktiken. Jämförande metod (komparativ metod) jämför objektet med kända transaktioner av motsvarande fastigheter. Den används mest för bostäder, där transaktionsvolymen är hög. Avkastningsmetoden (yield, DCF) beräknar värdet som nuvärdet av framtida kassaflöden och dominerar inom näringsfastigheter. Kostnadsmetoden (återanskaffningskostnad minus slitage plus tomtvärde) används för specialbyggnader utan transaktionsmarknad och som rimlighetskontroll mot de två andra.
Marknadsvärde är en ögonblicksbild. Det ändras med räntenivå, utbud och efterfrågan, reglering och förväntningar om framtida utveckling. SSB:s bostadsprisindex, Eiendom Norges månadstal och Eiendom Norge PRO för näringsfastigheter är de tre källor som professionella aktörer använder för att följa förändringar över tid. En takst som är äldre än sex månader räknas som regel inte längre som dagsaktuellt marknadsvärde.
I Placepoint kan du jämföra matrikkel- och byggnadsdata med transaktionshistorik och planbestämmelser i fastighetspanelen, och skapa prisstatistik för ett område via demografi- och prisrapporter som underlag för att bedöma marknadsvärde med en jämförande metod.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Marknadsvärde
Mer information: IVSC: International Valuation Standards, IFRS 13: Fair Value Measurement, Skatteetaten: Bolig og eiendom
Engelska: Market value.
Vanliga frågor
Vad är marknadsvärde?
Marknadsvärde är det pris en fastighet kan säljas för på en öppen marknad mellan oberoende parter med rimlig marknadsföringstid. Begreppet är definierat i International Valuation Standards och ligger till grund för takster och bankernas bedömningar.
Vad är skillnaden mellan marknadsvärde och formuesverdi?
Formuesverdi är Skatteetatens schablonberäkning som används för förmögenhetsskatt och ligger normalt klart under verkligt marknadsvärde. Marknadsvärde är det fastigheten faktiskt kan omsättas för på marknaden.
Vem kan fastställa marknadsvärde?
Certifierade takstmenn fastställer marknadsvärde genom takst eller tillståndsrapport. Fastighetsmäklare ger verdivurdering eller e-takst. Bankerna godtar som regel båda typerna som underlag för belåning.
Hur länge gäller ett marknadsvärde?
Marknaden ändras kontinuerligt. En takst som är äldre än sex månader räknas vanligen inte som dagsaktuell, och bankerna kräver ofta en ny bedömning vid refinansiering om värderingen är äldre än ett år.
Hur beräknas marknadsvärde för näringsfastigheter?
För näringsfastigheter används oftast yield-metoden: netto hyresintäkt (NOI) divideras med marknadens yield-krav. Ett litet hopp i yield ger stort utslag i värdet, eftersom formeln är en evighetskapitalisering.