Mellanfinansiering
Mellanfinansiering är ett kortfristigt lån som täcker glappet mellan köp av en ny bostad och försäljning av den gamla. När du har köpt en ny bostad innan den gamla är såld måste du finansiera både köpesumman för den nya fastigheten och kanske kostnader vid övertagandet, utan att likviden från försäljningen av den gamla har kommit in. Mellanfinansieringen täpper till detta hål till dess att försäljningen är slutförd och likviden tillgänglig.
Lånet säkras normalt med pant i den gamla bostaden, gärna i tillägg till pant i den nya, och bankerna fastställer en låneram utifrån antagen försäljningssumma efter en värdering, e-takst eller takst. En typisk mellanfinansiering har en löptid på tre till tolv månader, ofta med räntegarantin begränsad till sex månader innan villkoren måste förnyas. Räntan ligger gärna 0,5 till 1,5 procentenheter över ett vanligt bostadslån, och det tillkommer en uppläggningsavgift på några tusen kronor utöver tinglysingsgebyr för pantedokumentet. Utlånsforskriften sätter ramar som också gäller vid mellanfinansiering: den samlade skulden kan inte överstiga fem gånger brutto årsinkomst, och belåningsgraden på säkerheten måste hålla sig inom maxgränsen (per 2024 cirka 85 % för primærbolig, kontrollera Finanstilsynet för gällande sats).
I praktiken används mellanfinansiering oftast när du köper bostad nummer två innan den gamla bostaden är såld, särskilt på en marknad där fastigheter går snabbt och du måste säkra den nya bostaden innan försäljningen av den gamla är klar. Den används också när en familj vill renovera eller flytta mellan bostäder, och som kortfristig finansiering vid arv eller bodelning där medel måste göras tillgängliga innan fastighetsförsäljningen är genomförd. För nybyggnation är mekanismen ofta annorlunda: köp på prospekt finansieras med byggelån eller direkt bostadslån efter färdigställandet, inte genom mellanfinansiering.
Riskbilden är köparens ansvar. Om den gamla bostaden blir liggande osåld längre än förutsatt, eller säljs till lägre pris än beräknat, måste du bära högre räntekostnad eller täcka prisavvikelsen ur egen fickan. Bankerna gör därför en kritisk bedömning av antagen försäljningssumma och normal tid på marknaden, och några banker ställer krav på att bostaden är aktivt ute på marknaden med signerat försäljningsuppdrag innan mellanfinansieringen betalas ut. Det är inte ovanligt att banken kräver att den nya bostaden är övertagen och att den gamla samtidigt är klar för försäljning.
Mellanfinansiering ska inte förväxlas med byggelån, som är kortfristig finansiering under byggperioden mot pant i tomt och byggnad under uppförande. Byggelånet omvandlas till ett vanligt bostadslån när ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse finns, medan mellanfinansieringen avslutas när den gamla bostaden är såld och likviden inbetald. Efter avslutet används intäkterna till att betala av mellanfinansieringen, och restbeloppet ingår i ett vanligt långfristigt bostadslån för den nya bostaden.
För näringsfastighet finns motsvarande konstruktioner under namn som bridge financing eller transaktionsfinansiering. De har samma syfte, att bygga en brygga från en transaktion till nästa tillgängliga finansieringskälla, men har ofta en mer komplicerad säkerhetsstruktur och högre lånebelopp.
Mellanfinansiering är nyttig, men inte billig. En typisk husägare som mellanfinansierar 3 miljoner kronor i sex månader med 1 procentenhets påslag på räntan får en extrakostnad på cirka 15 000 kronor i ränta enbart, före avgifter.
Från Placepoints ordbok: Mellanfinansiering
Mer information: Finanstilsynet: Utlånsforskriften, Lovdata: Utlånsforskriften, Forbrukerrådet: Boliglån
Engelska: Bridge financing.
Vanliga frågor
Vad är mellanfinansiering?
Mellanfinansiering är ett kortfristigt lån som täcker glappet mellan köp av ny bostad och försäljning av gammal bostad. Lånet säkras med pant i den gamla bostaden och avslutas när försäljningen är genomförd.
Vad kostar mellanfinansiering?
Räntan ligger typiskt 0,5 till 1,5 procentenheter över ett vanligt bostadslån, plus uppläggningsavgift och tinglysingsgebyr för pantedokumentet. På en mellanfinansiering på 3 miljoner i sex månader talar vi typiskt om 15 000 kronor extra i ränta.
Hur länge varar mellanfinansieringen?
Vanligtvis tre till tolv månader. Många banker ger räntegaranti i sex månader, och förnyelse kräver en ny bedömning. Lånet ska avslutas när den gamla bostaden är såld och likviden kommit in.
Vad är skillnaden mellan mellanfinansiering och byggelån?
Mellanfinansiering används mellan köp och försäljning av en befintlig bostad. Byggelån används under byggperioden vid nybyggnation och betalas ut etappvis mot byggets framdrift. Båda är kortfristiga, men har olika säkerhet och syfte.
Kan banken kräva att mellanfinansieringen avslutas före försäljningen?
Banken kan inte forcera försäljningen, men kan kräva nya säkerheter eller högre ränta om lånet löper längre än avtalat och marknaden utvecklas negativt. Låg prisnivå i annonsen och lång liggtid kan utlösa förnyelsevillkor.