Mezzaninefinansiering

Mezzaninefinansiering är ett lager av kapital som ligger mellan det vanliga banklånet och det egna kapitalet i ett fastighetsprojekt. Namnet kommer från det italienska ordet för mellanvåning. En mezzaninelångivare lånar ut pengar som är mer riskfyllda än bankens lån, men tryggare än det egna kapitalet, och kräver i gengäld en ränta som ligger klart över banklånets, ofta 8-15 procent. Modellen används när ett projekt behöver mer kapital än banken vill låna ut, men ägaren inte vill skjuta till hela resten som eget kapital.

Placeringen i kapitalstrukturen avgör risken. Vid pant och prioritet kommer banken först: den har säkerhet i fastigheten och får betalt först om det går fel. Mezzaninekapitalet står längre bak i kön, med säkerhet i andra prioritet eller i aktierna i fastighetsbolaget i stället för i själva byggnaden. Det egna kapitalet står allra sist och förlorar först. Eftersom mezzaninelångivaren tar mer risk än banken prissätts lånet högre, men det är ändå billigare för ägaren än att ta in motsvarande eget kapital, som kräver en ännu högre avkastning.

För ägaren är poängen att mezzaninekapital lyfter belåningsgraden i totalprojektet utan att späda ut det egna kapitalet lika mycket. Behöver ett köp på 100 miljoner 70 i banklån, kan 15 i mezzanine betyda att ägaren bara måste ställa upp 15 i eget kapital i stället för 30. Detta ökar den potentiella avkastningen på eget kapital kraftigt i goda tider, men förstärker också förlusten i dåliga, eftersom en större del av kassaflödet går till att betala räntor och amorteringar. Mezzaninelån har ofta kortare löptid än banklånet och används mycket i utveckling och värdeskapande projekt, som ett alternativ eller komplement till byggnadskreditiv och mellanfinansiering.

Mezzaninekapital kommer typiskt från specialiserade fonder, inte från vanliga banker, och avtalen innehåller ofta strikta lånevillkor (covenants) och ibland en rätt att omvandla lånet till ägarandel om projektet hamnar i dröjsmål med lånet.

Från Placepoints ordbok: Mezzaninefinansiering

Mer information: Finanstilsynet: Kommersiell fastighet, Store norske leksikon: skuld

Engelska: Mezzanine financing (mezzanine debt).

Vanliga frågor

Vad är mezzaninefinansiering?

Det är ett kapitallager mellan banklånet och det egna kapitalet i ett fastighetsprojekt. Mezzaninekapital är dyrare än banklån, men billigare än eget kapital, och används när ett projekt behöver mer kapital än banken vill låna ut.

Var i kapitalstrukturen står mezzaninekapitalet?

Mellan banken och det egna kapitalet. Banken har pant med första prioritet och får betalt först. Mezzaninekapitalet står bakom banken, ofta med pant i andra prioritet eller i aktierna i fastighetsbolaget. Det egna kapitalet förlorar först.

Varför använder ägare mezzaninelån?

Det lyfter belåningsgraden utan att kräva lika mycket eget kapital, så att avkastningen på eget kapital ökar. I gengäld ökar risken, eftersom mer av kassaflödet går till att betala räntor och amorteringar.

Vad kostar mezzaninefinansiering?

Räntan ligger typiskt på 8-15 procent, klart över banklånet, eftersom långivaren tar högre risk. Avtalen har ofta strikta covenants och ibland rätt att omvandla lånet till ägarandel vid dröjsmål.