Möjlighetsstudie

En möjlighetsstudie är en utredning i tidigt skede som bedömer om ett fastighetsutvecklingsprojekt är genomförbart och lönsamt innan utvecklaren binder väsentliga resurser i planläggning, projektering eller köp. Studien sammanställer fastighetens planmässiga ramar (gällande reguleringsplan eller kommuneplan, exploateringsgrad, byggnadshöjder, begränsningar i användningsändamål), tomtens fysiska egenskaper (areal, lutning, grundförhållanden, översvämningszon, befintlig bebyggelse), marknadssituationen (efterfrågan, hyresnivåer, prisutveckling) och en grov ekonomisk bedömning av projektets marknadsvärde efter färdigställande minus utvecklingskostnader. Resultatet är en go/no-go-rekommendation med tillhörande beskrivning av risker och förutsättningar.

Möjlighetsstudien är bredare än en volymstudie, som huvudsakligen undersöker hur mycket man kan bygga på tomten, och smalare än en full projektutveckling. Typiskt innehåll är en kortfattad tomtanalys, två till fyra bebyggelsealternativ skissade i 3D, en grov kalkyl av byggkostnader (ofta 25-45 000 kr/m² BTA beroende på projekttyp, läge och kvalitet), förväntat försäljnings- eller hyresvärde, en återkoppling från finansiär om lånekapacitet och en känslighetsanalys av nyckelantaganden (räntenivå, försäljningspriser, byggkostnadsinflation, planmässig risk). Studien avslutas ofta med ett internt beslutsunderlag eller en presentation för investerare.

Kostnadsbilden för en möjlighetsstudie är typiskt 150 000-500 000 kr i konsulttjänster (arkitekt, planerare, värderingsman och ibland en juridisk genomgång), beroende på projektets storlek och komplexitet. Det är en mindre investering jämfört med en fullständig detaljreguleringsprocess (5-20 mn kr) eller ett markförvärv (tiotals till hundratals miljoner), och funktionen är just att sortera bort projekt som inte håller innan de stora kostnaderna uppstår. Många utvecklare använder också möjlighetsstudien som förhandlingsunderlag vid tomtannonser eller för att fastställa ett realistiskt bud.

För etablerade aktörer är möjlighetsstudien ett standardverktyg i bedömningar av tomtbank och i portföljstyrning. En tomt som har legat inaktiv i flera år kan ha helt nya planmässiga och marknadsmässiga förutsättningar. En uppdaterad möjlighetsstudie är en billig kontroll av om portföljen fortfarande har det värde som låg till grund vid förvärvet. För investerare är studien underlaget för att bedöma saminvesteringar i ett utvecklingsprojekt.

I Placepoint kan du sammanställa reguleringsplaner, kommuneplaner, byggnadsdata, fastighetspriser, demografi, trafik- och kollektivtrafiktillgång och näringslivsdata för de kandidattomter som ingår i en möjlighetsstudie. Det minskar tiden för datainsamling väsentligt och låter utvecklaren lägga mer tid på de bedömningsfrågor som faktiskt avgör projektet.

Så visas datamängden i kartan

Datamängden ingår i kartlagret Demografi:

Från Placepoints ordbok: Möjlighetsstudie

Mer information: Standard Norge: NS 3454 byggets livscykelkostnader, Plan- og bygningsetaten Oslo: Vägledning för utvecklare, Norsk Eiendom: Branschstandarder

Engelska: Feasibility study (in property development context).

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan möjlighetsstudie och volymstudie?

Volymstudien undersöker hur mycket byggnadsmassa tomten tekniskt och planmässigt kan bära. Möjlighetsstudien är bredare och omfattar ekonomi, marknad, finansiering och riskbedömning utöver volym. Volymstudien är ofta ett av flera inslag i en möjlighetsstudie.

Hur mycket kostar en möjlighetsstudie?

Typiskt 150 000-500 000 kr för ett medelstort projekt, beroende på komplexitet, tomtstorlek och hur grundliga underlagsanalyser som behövs (geoteknik, miljö, trafik). Mindre tomter kan utredas för under 100 000 kr, och stora, komplexa projekt kan överstiga 1 mn kr.

När i utvecklingsprocessen görs möjlighetsstudien?

Som regel innan planinitiativ lämnas in till kommunen och ofta innan markförvärvet slutförs. Studien är beslutsunderlaget för om utvecklaren ska binda betydande resurser i projektet, och därmed ett filter i tidigt skede som skyddar mot förluster på projekt som inte håller.

Vad avgör om möjlighetsstudien är positiv?

Vanligtvis måste projektet visa ett positivt projektresultat med en riskjusterad internränta eller yield som överstiger utvecklarens avkastningskrav (typiskt 12-25 % beroende på riskprofil), att de planmässiga förutsättningarna är realistiska, att försäljnings- eller hyresmarknaden absorberar den planerade volymen, och att finansieringen finns tillgänglig på acceptabla villkor. En negativ studie kan också visa att tomten passar bättre för en annan projekttyp.