Netto effektiv hyra
Netto effektiv hyra är den verkliga hyra en hyresvärd får behålla över hyresperioden, efter att alla rabatter och incitament har dragits av från den avtalade hyran. Den nominella hyran i kontraktet berättar sällan hela sanningen, eftersom hyresvärden ofta ger bort något för att få avtalet på plats: några månader gratis hyra, ett bidrag till ombyggnad eller en trappstegsmodell där hyran startar lågt. Netto effektiv hyra fördelar dessa eftergifter över hela hyrestiden och visar vad hyresvärden faktiskt tjänar per kvadratmeter och år.
Beräkningen tar den avtalade hyran för hela perioden, drar av värdet av alla hyresincitament och delar med hyrestiden. Ett exempel: ett tioårigt kontrakt på 2 000 kronor per kvadratmeter med ett års gratis hyra och ett bidrag till hyresgästanpassning på 1 000 kronor per kvadratmeter ger en netto effektiv hyra långt under 2 000, även om kontraktet utåt ser ut som ett 2 000-avtal. Skillnaden mellan nominell och effektiv hyra är ofta 10-20 procent i en hyresgästvänlig marknad.
Skillnaden är viktig av två skäl. För det första gör den hyreskontrakt jämförbara: två byggnader med samma kvadratmeterhyra kan ha helt olika lönsamhet om den ena gav stora incitament. För det andra är det netto effektiv hyra som driver värderingen, eftersom det är det varaktiga kassaflöde en köpare kan lita på. I en transaktion gräver en köpare alltid fram de faktiska incitamenten bakom varje kontrakt just för att räkna fram effektiv hyra, och hög nominell hyra med dolda rabatter är ett klassiskt fynd i en due diligence.
Hyresvärdar föredrar ofta att ge incitament framför att sänka den nominella hyran, eftersom en hög angiven kvadratmeterhyra håller uppe byggnadens synliga värde och sätter en högre utgångspunkt för nästa omförhandling. För en investerare som bedömer marknadsvärde och yield är det ändå den effektiva hyran som räknas.
Från Placepoints ordbok: Netto effektiv hyra
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Akershus Eiendom: Marknadsrapport
Engelska: Net effective rent.
Vanliga frågor
Vad är netto effektiv hyra?
Det är den verkliga hyra hyresvärden får behålla per år efter att alla rabatter och hyresincitament har dragits av från den avtalade hyran och fördelats över hela hyrestiden. Den visar vad ett kontrakt faktiskt är värt, inte bara det nominella beloppet.
Vad är skillnaden mellan nominell och effektiv hyra?
Nominell hyra är beloppet som står i kontraktet. Effektiv hyra drar av gratis månader, bidrag till hyresgästanpassning och andra incitament. Skillnaden är ofta 10-20 procent i en hyresgästvänlig marknad.
Varför anger hyresvärdar hög nominell hyra med rabatter?
Därför att en hög angiven kvadratmeterhyra håller uppe byggnadens synliga värde och sätter en högre utgångspunkt för nästa omförhandling. Incitament ger samma effektiva hyra utan att sänka den synliga hyran.
Varför är effektiv hyra viktig i en transaktion?
Därför att det är det varaktiga kassaflöde som driver marknadsvärde och yield. En köpare gräver alltid fram de faktiska incitamenten i en due diligence för att räkna fram effektiv hyra.