Netto startyield
Netto startyield är förhållandet mellan förväntat driftnetto under köpårets första 12 månader och köpesumman för en byggnad. Talet uttrycks i procent och läses som "den löpande avkastning en köpare får dag ett", före belåning, före tillväxt och före reinvestering. Om en kontorsbyggnad säljs för 500 mn kr med en förväntad nettohyra på 25 mn kr år ett ligger netto startyield på 5,0 %.
Begreppet används nästan alltid om transaktioner, inte om värderingar, och rapporteras därför i kvartalsvis yield-statistik från mäklarhus som Akershus Eiendom, Newsec och DNB Næringsmegling. Till skillnad från prime-yield, som beskriver de allra bästa byggnaderna i de bästa lägena, är netto startyield ett faktiskt observerat tal för den enskilda försäljningen: prime-yield är en kategori, netto startyield är en mätning. Två försäljningar samma vecka kan ha helt olika netto startyield beroende på byggnadens ålder, hyresgästportfölj och återstående kontraktslängd.
Talet är definierat som netto och innehåller därför avdrag för löpande driftskostnader, ägarkostnader, vakans, normalt underhåll och hyresgästanpassning. Brutto startyield (utan dessa avdrag) används mer sällan i Norge, men förekommer i pressmeddelanden och bör läsas kritiskt. En skillnad på 50-100 räntepunkter mellan brutto och netto är vanlig. I praktiken bör analytikern be om en specificerad kassaflödesmodell innan netto startyield godtas som ett reellt jämförelsetal.
Netto startyield är främst en ögonblicksbild och fångar inte upp att hyresintäkter ofta växer snabbare eller långsammare än driftskostnaderna under kontraktsperioden. En byggnad med korta återstående hyreskontrakt under marknadsnivå kan ha låg netto startyield i dag och hög reversionsyield när kontrakten rullas till marknadshyra. Köparens samlade avkastning är då högre än vad netto startyield isolerat antyder. Omvänt får en byggnad med långa, överprisade kontrakt en attraktiv netto startyield i dag och en negativ reversionseffekt när kontrakten förnyas. Professionella investerare läser därför netto startyield tillsammans med internränta från ett diskonterat kassaflöde för att fånga upp båda effekterna.
I Placepoint kan du hämta kontraktsdata, hyresgäster och återstående hyrestid från fastighetspanelen när du jämför en uppgiven netto startyield med faktiska kontraktsförhållanden i byggnaden.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel - Enheter och Hyresgäster:
Från Placepoints ordbok: Netto startyield
Mer information: Eiendom Norge: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Store norske leksikon: avkastning
Engelska: Net initial yield (NIY).
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan netto startyield och yield?
Yield är det övergripande begreppet för löpande avkastning på en fastighetsinvestering. Netto startyield är en specifik variant: förhållandet mellan köpårets första tolv månaders nettohyra och köpesumman. Övriga yield-varianter (passing yield, reversionsyield, exit-yield) använder andra täljare eller andra tidpunkter.
Varför är netto startyield ett bättre transaktionstal än brutto?
Bruttotalet bortser från att en köpare aldrig får hela hyresbeloppet i fickan: ägarkostnader, vakans, underhåll och förvaltning dras av. Nettotalet ger en mer realistisk bild av det löpande kassaflödet, och det är det tal som mäklarhusen rapporterar i sina kvartalsvisa översikter.
Vad är skillnaden mellan netto startyield och kapitaliseringsränta?
Netto startyield är en observerad avkastning från en faktisk transaktion. Kapitaliseringsränta är den diskonteringsränta en analytiker sätter i en värderingsmodell. I praktiken sätts kapitaliseringsräntan ofta med utgångspunkt i observerade netto startyields för jämförbara byggnader.
Varför varierar netto startyield mellan transaktioner?
Byggnadens ålder, läge, hyresgästernas kreditvärdighet, återstående kontraktslängd och segment (kontor, lager, handel) påverkar risken i kassaflödet. Lägre risk ger lägre netto startyield och högre pris. En ny byggnad på Aker Brygge med 12 års kontrakt till en statlig hyresgäst kan omsättas till 4,5 %, en äldre kontorsbyggnad i Stavanger med rullerande småhyresgäster kan ligga på 7-8 %.