NOI
NOI står för Net Operating Income och är det löpande driftsöverskott som en næringseiendom (kommersiell fastighet) genererar före kapitalkostnader, skatt och avskrivningar. Du räknar NOI som driftsintäkter (kontraktshyra plus tilläggsintäkter för parkering, lager, antennplats och liknande) minus driftskostnader (förvaltning, underhåll, eiendomsskatt, försäkring, gemensamma utrymmen, vakansförlust). NOI är den centrala lönsamhets-KPI:n i branschen och själva täljaren när köpare prismässigt bedömer en byggnad.
Det är viktigt att skilja NOI från kontraktshyra och från kontantstrøm efter finans. Kontraktshyran visar vad hyresgästerna ska betala på papperet. NOI drar av vad det faktiskt kostar att driva byggnaden. Kontantström efter finans (cash-on-cash) går ett steg längre och drar även av räntor, amorteringar och skatt, men då har du lämnat själva fastighetens lönsamhet och är över på investerarens egna kapital. NOI ligger emellan och är medvetet kapitalstrukturneutralt: två investerare som finansierar samma byggnad olika har samma NOI, men olika sista rad. Det är denna neutralitet som gör NOI jämförbar fördelat på ägare och som är förutsättningen för att yield och kapitaliseringsrente ska ge mening.
Vilka kostnader som dras av varierar mellan analytiker, och du måste alltid kontrollera definitionen i den enskilda rapporten. Standardposterna är löpande forvaltningskostnader, normaliserat underhåll, eiendomsskatt, försäkring och en del "vacancy & collection loss" för förväntad ledighet. Större reinvesteringar (CAPEX), tenant improvements och leietakertilpasninger hålls utanför NOI. De behandlas separat i en diskonterad kassaflödesmodell. Avskrivningar hålls också utanför: NOI är en kontantmässig storhet, inte ett redovisningsmässigt resultat.
I ett bare-house-avtal (triple-net) bär hyresgästen själv det mesta av drift, underhåll och försäkring. NOI närmar sig då kontraktshyran, och fastighetens kassaflöde blir mer förutsägbart. I andra änden har kontorsbyggnader med korta kontrakt och stora gemensamma utrymmen en NOI som ligger en god del under bruttohyran, eftersom hyresvärden själv täcker mer av drift, energi och underhåll. Förhållandet mellan bruttohyra och NOI ("operating expense ratio") ligger i Norge typiskt mellan 15 och 30 % beroende på segment och kontraktsstruktur.
NOI är också grunden för de flesta värderingsbryggor: markedsverdi ≈ NOI / yield, och lånevillkor uttrycks ofta som DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / räntekostnader plus amortering. Banker kräver typiskt DSCR över 1,3-1,5 vid nya lån till næringseiendom. En liten förändring i NOI får därför stor effekt både på värde och lånekapacitet.
I Placepoint kan du bygga upp NOI-underlaget genom att hämta kontraktshyra och hyresgäster från eiendomspanelet och koppla på kommunal eiendomsskatt för den aktuella byggnaden innan du själv normaliserar drift och underhåll enligt den modell din verksamhet använder.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Eiendomspanel - Enheter och Leietagere:
Mer information: Eiendom Norge: Markedsrapporter, Newsec: Property Asset Management, Store norske leksikon: driftsresultat
Engelska: Net Operating Income (NOI).
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan NOI och kontraktshyra?
Kontraktshyra är vad hyresgästerna ska betala enligt avtalen. NOI är kontraktshyra plus tilläggsintäkter, minus alla löpande driftskostnader (förvaltning, underhåll, eiendomsskatt, försäkring, vakansförlust). NOI är det byggnaden faktiskt genererar i driftsöverskott.
Vad ingår i driftskostnaderna som dras av?
Standardposterna är förvaltning, normaliserat underhåll, eiendomsskatt, försäkring, energi och felleskostnader som hyresvärden inte får refunderade, samt ett avdrag för förväntad ledighet. CAPEX och leietakertilpasninger hålls utanför.
Varför används NOI som huvudmått?
NOI är kapitalstrukturneutral: den visar vad själva fastigheten genererar, oberoende av hur den är finansierad. Det gör den jämförbar mellan ägare och den är grunden för både yield-baserade verdivurderinger och bankernas DSCR-krav.
Är NOI detsamma som EBITDA?
Begreppen liknar varandra, men EBITDA är ett redovisningsbegrepp för ett helt bolag, medan NOI är kopplat till en eiendom och använder normaliserade snarare än periodiserade tal. NOI inkluderar inte heller administrationskostnader på bolagsnivå.