Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad (ICR, interest coverage ratio) visar hur många gånger en fastighets driftsintäkter täcker räntekostnaderna på lånen. Den beräknas som driftsresultat före räntor, alltså nettodriftsintäkt (NOI), delat med årliga räntekostnader. En räntetäckningsgrad på 2,0 betyder att fastigheten tjänar dubbelt så mycket som den betalar i räntor, och att det finns god marginal innan driften inte längre klarar av att betala räntan.
Nyckeltalet är centralt vid lånefinansiering av kommersiella fastigheter. Långivare sätter ofta en lägsta räntetäckningsgrad som lånevillkor, typiskt i intervallet 1,5-2,5 beroende på fastighetens risk, hyresgästernas kvalitet och kontraktslängd. Bryts gränsen kan banken kräva nedbetalning, ytterligare säkerhet eller i värsta fall säga upp lånet. Eftersom talet bara ser på räntekostnaden är det särskilt känsligt för ränteändringar: en fastighet med bekväm täckning vid 3 % ränta kan komma under press vid 6 %, om inte räntan är säkrad genom en ränteswap eller fast ränta.
Räntetäckningsgrad måste hållas isär från skuldbetjäningsgrad (DSCR). Räntetäckningsgrad ser bara på räntor, skuldbetjäningsgrad ser på räntor plus amortering, alltså den totala summa fastigheten faktiskt måste betala på lånet varje år. För ett lån med amortering blir skuldbetjäningsgraden därför alltid lägre än räntetäckningsgraden. Många låneavtal ställer krav på båda. Ett tredje, närliggande tal är belåningsgrad (LTV), som mäter skulder mot värde i stället för mot intäkter. Tillsammans ger de tre en bild av både intjäningsmarginal och soliditet.
För en investerare är räntetäckningsgraden också en tidig varning om kassaflödesrisk. En portfölj med låg täckning tål dåligt både ränteuppgång, ökad vakans och att en stor hyresgäst faller bort samtidigt. Den läses därför tillsammans med WAULT (återstående hyrestid) och hyresgästsammansättning: hög täckning kombinerad med korta kontrakt kan vara mer sårbar än måttlig täckning med långa, solida kontrakt. I värdering och köpanalys används räntetäckningsgraden för att testa hur mycket belåning en fastighet realistiskt tål.
I Placepoint kan du hämta hyresintäkter, hyresgäster och kontraktsdata från fastighetspanelen som underlag för att räkna ut NOI och räntetäckningsgrad i en finansieringsanalys.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Räntetäckningsgrad
Mer information: Store norske leksikon: gjeldsgrad, Finanstilsynet
Engelska: Interest coverage ratio (ICR).
Vanliga frågor
Vad är räntetäckningsgrad?
Räntetäckningsgrad (ICR) visar hur många gånger en fastighets driftsintäkter täcker räntekostnaderna. Den beräknas som nettodriftsintäkt (NOI) delat med årliga räntekostnader. En täckning på 2,0 betyder att fastigheten tjänar dubbelt så mycket som den betalar i räntor.
Vad är skillnaden mellan räntetäckningsgrad och skuldbetjäningsgrad?
Räntetäckningsgrad ser bara på räntekostnaden. Skuldbetjäningsgrad (DSCR) ser på räntor plus amortering, alltså hela det belopp fastigheten måste betala på lånet. För ett lån med amortering är skuldbetjäningsgraden alltid lägre.
Vilken räntetäckningsgrad kräver bankerna?
Det varierar med risken, men långivare sätter ofta en lägsta räntetäckningsgrad på 1,5-2,5 som lånevillkor. Bryts gränsen kan banken kräva nedbetalning, mer säkerhet eller säga upp lånet.
Varför är räntetäckningsgrad känslig för ränteändringar?
Eftersom talet bara mäter mot räntekostnaden. En fastighet med god täckning vid låg ränta kan komma under press när räntan stiger, om inte räntan är säkrad genom fast ränta eller ränteswap.