Reversionsyield
Reversionsyield är den yield-nivå en byggnad skulle handlas på om alla gällande hyresavtal ersattes av nya avtal till dagens markedsleie (marknadshyra). Talet uttrycks som förhållandet mellan marknadshyra efter avdrag för normaliserade kostnader och dagens markedsverdi (marknadsvärde), och är en central indikator i due diligence vid köp av kontorsbyggnader med kort återstående hyrestid.
Skillnaden mellan netto startyield och reversionsyield fångar upp en skillnad mellan dagens och framtidens kontantstrøm (kassaflöde). En byggnad som är uthyrd på långa avtal ingångna för tio år sedan har ofta en avtalshyra under dagens marknadsnivå, avtalen har räknats upp med KPI i en takt under marknadshyrestillväxten. Netto startyield ser då konstlat låg ut, medan reversionsyield visar den verkliga potentialen när avtalen omförhandlas. Omvänt får en byggnad med överprisade avtal en attraktiv netto startyield i dag och lägre reversionsyield vid avtalsförnyelse, eftersom marknadshyran fångar upp en korrigering nedåt. Beslutsfattare använder därför båda talen parallellt.
Praktiskt beräknas reversionsyield genom att avtalshyran ersätts med en uppskattad marknadshyra i kassaflödesmodellen, vanligtvis hämtad från mäklarhusens segmentrapporter (Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling). Marknadshyran differentieras på läge (Vika mot Lysaker mot Skøyen), byggnadskategori (kontor A mot B mot C) och hyresavtalets löptid. Antagandena om leietakertilpasning (hyresgästanpassning), incitament och upplupna vakanta månader måste också normaliseras, ett nytt avtal till marknadshyra betyder inte gratis inflyttning.
Reversionsyield används också som exit-yield i sista året av ett flerårigt diskontert kontantstrøm (diskonterat kassaflöde): då förutsätter du att byggnaden säljs vid en framtida tidpunkt till den yield som marknaden vill prissätta det uppdaterade kassaflödet på. Exit-yield sätts ofta 25-50 punkter högre än dagens reversionsyield för att spegla osäkerheten om marknadscykeln om 5-10 år. Ett typiskt fel är att sätta exit-yield lika med dagens prime-yield utan att tänka på att byggnaden då är 10 år äldre, de flesta analytiker lägger på ett ålderspåslag.
I Placepoint kan du jämföra återstående hyrestid, hyresnivå per kvadratmeter och hyresgästprofil från fastighetspanelen när du uppskattar reversionsyield med hjälp av mäklarhusens tabeller över marknadshyror.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Reversionsyield
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Store norske leksikon: yield
Engelska: Reversionary yield.
Vanliga frågor
När är reversionsyield viktigare än netto startyield?
När avtalshyran i byggnaden skiljer sig väsentligt från marknadshyran. Om avtalen är överprisade eller underprisade, eller om den återstående hyrestiden är kort (under 3-5 år), ger netto startyield en missvisande bild och reversionsyield är den centrala indikatorn.
Hur uppskattar jag den marknadshyra jag ska använda?
Använd publicerade marknadsrapporter från Akershus Eiendom, Newsec eller DNB Næringsmegling för att hitta kvartalsvis marknadshyra per kvadratmeter för jämförbara lägen och byggnadskategorier. Justera för byggnadens faktiska standard och effektivitet innan du lägger in nivån i modellen.
Vad är exit-yield och hur förhåller den sig till reversionsyield?
Exit-yield är den reversionsyield som används i sista året av en flerårsmodell, med ett riskpåslag för att byggnaden är äldre när den säljs. Den sätts vanligtvis 25-50 punkter över dagens reversionsyield för att spegla ålders- och marknadscykelrisk.
Var hittar jag dagens marknadshyror för Oslo?
Kvartalsvisa rapporter från Eiendom Norge, Akershus Eiendom och Newsec publicerar marknadshyror per delområde (Vika, Bjørvika, Skøyen, Lysaker, Helsfyr) och byggnadskategori. DNB Næringsmegling, Eiendomsspar och stora fastighetsförvaltare publicerar också egna marknadsöversikter.