RevPAR
RevPAR (Revenue Per Available Room) är det centrala nyckeltalet för att mäta intjäningen i ett hotell, och därmed för att värdera hotellfastighet. Det visar rumsintäkten per tillgängligt rum per natt, oavsett om rummet faktiskt var uthyrt. Talet fångar därför både hur fullt hotellet är och hur mycket det får betalt, i ett enda mått som gör hotell jämförbara fördelat på storlek och marknad.
RevPAR räknas på två likvärdiga sätt: antingen rumsintäkt delat på antal tillgängliga rum, eller beläggningen multiplicerad med genomsnittligt rumspris. Snittpriset kallas ADR (Average Daily Rate) och är priset per faktiskt uthyrt rum. Sambandet är enkelt: ett hotell med 80 % beläggning och 1 500 kronor i ADR har en RevPAR på 1 200 kronor. Skillnaden mellan ADR och RevPAR är viktig, eftersom två hotell kan ha samma ADR men mycket olika RevPAR om det ena står halvtomt. Ett hotell kan lyfta RevPAR både genom att fylla fler rum och genom att ta bättre betalt, och den bästa driften gör båda.
För hotellfastighet är RevPAR det som driver värdet, eftersom intäkten till ett hotell är betydligt mer variabel än hyran i en vanlig näringsbyggnad. Medan en kontorsbyggnad har ett fast hyresavtal säljer ett hotell sina rum på nytt varje enda natt, och intäkten svänger med säsong, konjunktur och enskilda händelser. Därför värderas hotell ofta på driftsresultatet och ett avkastningskrav som är högre än för kontor, just eftersom kassaflödet är mer osäkert. Många hotellfastigheter drivs på en modell där ägaren får en omsättningsbaserad hyra kopplad till hotellets intäkt, så att RevPAR direkt påverkar vad ägaren tjänar.
RevPAR används också för att jämföra marknader. Branschaktörer följer RevPAR per stad och segment för att se vilka marknader som stärks, på samma sätt som vakans och hyrespriser används för kontor. En svag punkt med måttet är att det inte säger något om lönsamheten: två hotell med samma RevPAR kan ha helt olika sista rad beroende på kostnaderna för att driva dem.
Från Placepoints ordbok: RevPAR
Mer information: Store norske leksikon: hotell
Engelska: RevPAR (Revenue Per Available Room).
Vanliga frågor
Vad är RevPAR?
RevPAR (Revenue Per Available Room) är rumsintäkten per tillgängligt rum per natt på ett hotell, oavsett om rummet var uthyrt. Det fångar både beläggning och pris i ett mått, och är det centrala nyckeltalet för att värdera hotellfastighet.
Vad är skillnaden mellan RevPAR och ADR?
ADR (Average Daily Rate) är snittpriset per faktiskt uthyrt rum. RevPAR är rumsintäkt per tillgängligt rum, alltså beläggningen multiplicerad med ADR. Två hotell kan ha samma ADR, men olika RevPAR om beläggningen skiljer sig.
Varför värderas hotell på RevPAR och inte på hyra?
Eftersom ett hotell säljer rummen på nytt varje natt och har en betydligt mer variabel intäkt än en näringsbyggnad med fast hyra. Hotell värderas på driftsresultatet och ett högre avkastningskrav eftersom kassaflödet är mer osäkert.
Säger RevPAR något om lönsamheten?
Nej. RevPAR mäter bara intäkten per rum, inte kostnaderna. Två hotell med samma RevPAR kan ha helt olika sista rad beroende på hur dyra de är att driva.