Sameie
Sameie är en ägarform där två eller flera personer äger en fastighet tillsammans, var och en med sin ideella andel av helheten. Andelen kallas sameiebrøk och uttrycks som ett bråk eller en procentandel (typiskt 1/2, 1/3, 25 %). Varje delägare har samma rättigheter och skyldigheter som en enskild ägare, men bara för sin andel. Ägarformen regleras i sameieloven från 1965.
Det finns flera typer av sameie i norsk rätt. Tingsrättsligt sameie enligt sameieloven är den generella ordningen och täcker allt från två syskon som ärver en stuga tillsammans, till större tomtsameien i stugområden. Eierseksjoner är en egen lagreglerad form av sameie i byggnad där varje sektion har exklusiv bruksrett (nyttjanderätt) till en bestämd bostadsenhet eller lokal; här gäller eierseksjonsloven i stället. Borettslag (Bostadsrättsförening) är inte sameie, utan ett kooperativt företag; medlemmarna äger en andel i företaget och har bruksrett till en bestämd bostad, inte en ideell andel av fastigheten. Jordsameie och realsameie är gamla lantbruksformer där bruksrett följer en fast fastighet, inte en person.
Varje delägare har rätt att använda hela fastigheten, men inte i strid med övriga delägares motsvarande rätt. Väsentliga beslut kräver majoritet efter sameiebrøk, jfr. sameieloven § 4; för mer ingripande ändringar (omdisponering, väsentliga investeringar) krävs enighet eller kvalificerad majoritet. Underhåll och driftskostnader fördelas efter bråkdel, och intäkter (uthyrning, försäljning av virke, bidrag) fördelas på samma sätt. Sameieloven är dispositiv: parterna kan avtala om en annan ordning i ett sameieavtal eller i vedtekter (stadgar), och det är normalt klokt att göra detta skriftligt innan konflikter uppstår.
Varje delägare kan fritt sälja sin andel enligt sameieloven § 10, utan samtycke från övriga delägare. Andra delägare har lagstadgad forkjøpsrett (förköpsrätt) vid försäljning enligt sameieloven § 11, med undantag för andel som följer en fast fastighet och byter ägare tillsammans med den. Andelen tinglyses i Grunnboken på delägarens hjemmel (lagfart), och pant (panträtt) kan registreras på den enskilda andelen utan att belasta de övrigas andelar. Vid konflikt kan en delägare kräva upplösning av sameiet enligt sameieloven § 15; upplösning sker genom naturlig delning där det är möjligt, annars genom tvangssalg (exekutiv försäljning).
Sameie är praktiskt vanligt vid arv (syskon som tar över föräldrarnas bostad eller stuga), äktenskap (gemensamt hem), samboförhållande och vid gemensamt köp av tomt eller byggnad. För kommersiella fastigheter används sameie i tomtsameien (industriområden med gemensam väg och infrastruktur) och gemensamma garage. Skattemässigt är sameiet inte ett eget skattesubjekt; varje delägare beskattas för sin andel av inkomst och förmögenhet. Det skiljer sig från ett aktiebolag, där bolaget självt är skattesubjekt och ägarna beskattas vid utdelning.
I Placepoint visas samäganderättsförhållanden som flera hjemmelshavere (lagfarna ägare) i fastighetspanelen, med varje enskild ideell andel där den är tinglyst.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Sameie
Mer information: Lovdata: Sameieloven, Store norske leksikon: sameie, Kartverket: Eierforhold
Engelska: Co-ownership (Norwegian-specific; includes freehold condominium associations, eierseksjonssameie).
Vanliga frågor
Vad är ett sameie?
Sameie är en ägarform där två eller flera äger en fastighet tillsammans, var och en med sin ideella andel (sameiebrøk). Ägarformen regleras i sameieloven från 1965.
Vad är skillnaden mellan sameie och borettslag?
I ett sameie äger varje delägare en ideell andel av själva fastigheten. I borettslag äger medlemmarna en andel i ett kooperativt företag och har bruksrett till en bestämd bostad; själva fastigheten ägs av föreningen.
Kan jag sälja min andel utan samtycke från de andra delägarna?
Ja. Enligt sameieloven § 10 kan varje delägare fritt sälja sin andel. Övriga delägare har lagstadgad forkjøpsrett vid försäljning enligt § 11, men inte när andelen följer en fast fastighet och byter ägare tillsammans med den.
Hur fördelas kostnader och intäkter i ett sameie?
Driftskostnader och intäkter fördelas efter sameiebrøken. Större beslut kräver majoritet efter bråkdel; helt ingripande ändringar kan kräva enighet. Reglerna är dispositiva och bör avtalas skriftligt.
Kan ett sameie upplösas?
Ja. Enligt sameieloven § 15 kan varje delägare kräva upplösning. Fastigheten delas fysiskt där det är möjligt, annars säljs den och uppgörelsen fördelas efter bråkdel.