Sameiebrøk
Sameiebrøk är den enskilda delägarens ideella andel av ett sameie (samäganderätt), uttryckt som ett bråktal eller i procent (1/2, 1/3, 25 %, 60/240). Bråktalet anger hur stor del av fastigheten delägaren äger juridiskt och ekonomiskt, och det är grunden för röstvikt på sameiemötet och för fördelning av kostnader och intäkter. Begreppet är centralt både i vanliga sakrättsliga sameien enligt sameieloven och i eierseksjonssameier (samfälligheter med ägarlägenheter) enligt eierseksjonsloven.
I ett sakrättsligt sameie avtalas bråktalet normalt när sameiet bildas, och det registreras genom tinglysing på den enskilda delägarens hjemmel i Grunnboken. Bråktalet behöver inte spegla den verkliga nyttjandeandelen, det uttrycker ägarandel. Två syskon som ärver en stuga 50/50 har typiskt 1/2 var, även om den ena använder stugan oftare än den andra. Bråktalet kan ändras genom enhällig överenskommelse eller genom att en delägare köper ut en annan, och ändringen registreras på samma sätt.
I ett eierseksjonssameie (eierseksjoner) är bråktalet normalt knutet till seksjonens BOA, så att en stor lägenhet får ett större bråktal än en liten. Eierseksjonsloven kräver att bråktalet är sakligt fastställt och normalt arealbaserat. En seksjon kan inte ges väsentligt högre röstvikt än arealet motiverar utan god grund. Bråktalet fastställs i seksjoneringsbeslutet och framgår av matrikkelen och stadgarna. Gemensamma kostnader fördelas som huvudregel efter bråktal, men stadgarna kan ange en annan fördelningsnyckel för kostnader som faktiskt varierar med användning eller storlek (hissanvändning, varmvatten, fastighetsskötare).
Röstvikten beror på typen av sameie. I sakrättsliga sameien är huvudregeln röstning efter bråktal. I eierseksjonssameier är huvudregeln en röst per seksjon i vanliga ärenden, men bråktalet används vid kostnadsfördelning och vid kvalificerade omröstningar om ändring av stadgar och om byggnadsmässiga åtgärder. Bostadsrättsföreningar (borettslag) har ingen sameiebrøk. Där är varje andel likställd och röstvikten följer antalet andelar, inte lägenhetens storlek. Det är en av de praktiskt viktigaste skillnaderna mellan bostadsrättsföreningar och eierseksjonssameier vid val av ägarform i ett nybyggnadsprojekt.
Bråktalet har konsekvenser vid försäljning, upplösning och panträtt. Varje delägare kan pantsätta sin andel utan att belasta de andra, och panträtten rangordnas efter tidpunkten för registreringen på samma sätt som för hela fastigheter. Vid upplösning av ett sakrättsligt sameie enligt sameieloven § 15 delas fastigheten fysiskt där det är möjligt, annars säljs den och uppgörelsen fördelas efter bråktal. I eierseksjonssameier kan upplösning bara ske genom tvång i särskilda fall. Den enskilda seksjonen säljs fritt utan att sameiet upplöses. Vid förköpsrätt enligt sameieloven § 11 har övriga delägare rätt att överta andelen till samma pris som en tredje part har erbjudit. Bråktalet bestämmer inte priset, utan hur stor andel var och en övertar om flera utnyttjar rätten.
I Placepoint visas hjemmelshavere (registrerade ägare) och deras andelar (sameiebrøk) i fastighetspanelen när flera personer är registrerade som hjemmelshavere på samma matrikkelenhet i Grunnboken.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Sameiebrøk
Mer information: Lovdata: Sameieloven, Lovdata: Eierseksjonsloven, Store norske leksikon: sameie
Engelska: Co-ownership share (ideal fraction in a sameie).
Vanliga frågor
Vad är en sameiebrøk?
Sameiebrøk är den enskilda delägarens ideella andel av ett sameie, uttryckt som bråktal eller i procent. Bråktalet anger hur mycket delägaren äger och används för att fördela röster, kostnader och intäkter.
Måste sameiebrøken stå i Grunnboken?
Ja. Den enskilda delägarens bråktal registreras på personens hjemmel i Grunnboken. I eierseksjonssameier framgår bråktalet också av seksjoneringsbeslutet och matrikkelen.
Hur fastställs bråktalet i ett eierseksjonssameie?
Bråktalet fastställs vid seksjonering, normalt knutet till seksjonens BOA, så att en större lägenhet får ett större bråktal. Eierseksjonsloven kräver att bråktalet är sakligt fastställt.
Vilken röstvikt ger sameiebrøken?
I sakrättsliga sameien följer röstvikten bråktalet. I eierseksjonssameier är huvudregeln en röst per seksjon, men bråktalet används vid fördelning av kostnader och vid vissa kvalificerade omröstningar.
Kan sameiebrøken ändras?
Ja, men det kräver normalt enhällig överenskommelse eller att en delägare köper ut en annan. Ändringen måste registreras på de berörda delägarnas hjemmel och framgå av eventuella stadgar.