Sekundærrom (S-rom)
Sekundærrom, ofta förkortat S-rom, är rum i en bostad som inte räknas som vistelserum: förråd, teknikrum, tvättstuga utan dusch och garage som ligger inne i bostaden. Tillsammans med primærrom (P-rom) utgjorde sekundærrom den invändiga bruksarealen BRA-i enligt den gamla versionen av NS 3940, och du möter fortfarande begreppet i prospekt, takster och värderingar.
Skillnaden mellan P-rom och S-rom kom in i NS 3940 2007/2008 som en funktionsindelning av bostadens invändiga areal. Tanken var enkel: köpare och säljare skulle se hur mycket av arealen som var beboelig vistelseareal och hur mycket som var förråd och teknik. P-rom täcker vardagsrum, kök, sovrum, badrum, hall, kontor och liknande. S-rom täcker det som återstår inom bostadsenheten av lager- och servicekaraktär. Ett mätbart rum (fri höjd minst 1,9 m, bredd minst 0,6 m) som varken är fast förråd eller teknikrum och som har normal inredningsstandard räknas som P-rom. Ett mätbart rum utan lämplig tillgång, isolering eller inredning blir S-rom.
NS 3940 reviderades igen 2023, med verkan för nya bostadsprospekt från 2024. Den nya versionen fasar i praktiken ut skillnaden mellan P-rom och S-rom till förmån för BRA-i, BRA-e och BRA-b som huvudkategorier. Du hittar därför att:
- Prospekt från efter 2024 anger BRA-i som huvudytan, ofta utan att bryta ner den i P-rom och S-rom.
- Prospekt från perioden 2008-2023 anger både P-rom och S-rom som funktionsindelning av BRA-i.
- Tillståndsrapporter enligt NS 3600 använder fortfarande skillnaden i sin dokumentation, eftersom takstbranschen och försäkringsbranschen ännu inte har ställt om till den nya standarden.
I praktiken betyder det att en bostad där prospektet från 2018 angav "BRA-i 95 m² (P-rom 80, S-rom 15)" år 2026 anges som "BRA-i 95 m²", med samma uppmätta areal. Det är beskrivningen som har ändrats, inte arealen. För bedömningen av primærbolig (huvudbostad) hos Skatteetaten är det fortfarande P-rom (eller BRA, beroende på bostadstyp och tillhörande arealberäkning) som ligger till grund för det schablonberäknade förmögenhetsvärdet. Äldre BOA-mått täckte bara P-rom-delen.
Praktiska konsekvenser för köpare och säljare:
- En hög S-rom-siffra i ett äldre prospekt visar på mycket förråd, teknikrum eller internt garage. Det är inte en bruksareal du "bor i" och bör inte prissättas som P-rom.
- Ändring av ett rum från S-rom till P-rom (typiskt: ett förråd görs om till sovrum) kan kräva bygglovsansökan enligt TEK17 om det minskar bostadens samlade vistelsestandard, men handlar oftast om fönster, höjd, ventilation och utrymningsväg.
- Felklassificering kan ge grund för prisavdrag enligt avhendingsloven § 3-8 om ett rum anges som P-rom i prospektet utan att uppfylla villkoren.
I Placepoint visas samlad BRA per bruksenhet i byggnadspanelen, hämtad från matrikkelen. Den interna fördelningen mellan P-rom och S-rom registreras inte där. Du hittar den i prospektet eller tillståndsrapporten för den enskilda bostaden.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Byggnadspanel:
Från Placepoints ordbok: Sekundærrom (S-rom)
Mer information: Standard Norge: NS 3940, DiBK: TEK17 § 5-4, Lovdata: Avhendingsloven § 3-8
Engelska: Secondary rooms (S-rom, per NS 3940).
Vanliga frågor
Vad är sekundærrom (S-rom)?
S-rom är rum i en bostad som inte räknas som vistelserum: förråd, teknikrum, tvättstuga utan dusch och internt garage. Tillsammans med P-rom utgjorde de den invändiga bruksarealen BRA-i enligt NS 3940.
Vad skiljer P-rom från S-rom?
P-rom är vistelserum (vardagsrum, kök, sovrum, badrum, kontor) med normal inredning. S-rom är den övriga bruksarealen inom bostadsenheten av lager- eller servicekaraktär.
Används P-rom och S-rom fortfarande 2026?
Skillnaden är utfasad i NS 3940:2023 till förmån för BRA-i, BRA-e och BRA-b. Tillståndsrapporter och äldre prospekt använder den fortfarande. Skatteetaten använder P-rom för förmögenhetsvärde där det är relevant.
Motsvarar P-rom det som tidigare kallades boligareal (BOA)?
Ungefär, ja. BOA täckte bara primärdelen och är närmast synonymt med P-rom för de flesta bostäder.
Kan jag själv göra om ett S-rom-förråd till sovrum?
Ofta inte utan bygglovsansökan. Sovrum enligt TEK17 måste uppfylla krav på ljus, ventilation, takhöjd och utrymningsväg. Kontrollera med kommunen i det enskilda fallet innan du säljer eller hyr ut rummet som sovrum.