Tilstandsgrad
Tilstandsgrad, ofta förkortat TG, är det betyg en byggnadssakkunnig sätter på varje enskild byggnadsdel för att visa hur mycket den avviker från förväntat skick. Skalan går från TG0 till TG3, och det är dessa tal en köpare först letar efter när en tilstandsrapport (norsk besiktningsrapport vid bostadsförsäljning) ska läsas snabbt. Tilstandsgrad säger ingenting om vad en åtgärd kostar, bara hur stor avvikelsen är.
Skalan är definierad så här:
- TG0: ingen avvikelse. Byggnadsdelen är som ny eller nästan ny.
- TG1: mindre avvikelse, normalt slitage, inget behov av åtgärd nu.
- TG2: väsentlig avvikelse som bör följas upp eller åtgärdas.
- TG3: stor eller allvarlig avvikelse som bör åtgärdas omgående.
- TGiU: inte undersökt, används när den sakkunniga inte kunde bedöma delen utan ingrepp.
Själva betygssystemet kommer från Norsk Standard NS 3424 för teknisk tillståndsanalys av byggnadsverk, som vid sidan av tilstandsgrad också använder en konsekvensgrad (KG0 till KG3) för att beskriva följderna av avvikelsen. Vid bostadsöverlåtelser är det den bostadsinriktade standarden NS 3600 som gäller, kompletterad av forskrift til avhendingslova som sedan 2022 bestämmer vilka byggnadsdelar som minst måste bedömas och graderas. Tilstandsgrad sätts per byggnadsdel, inte för bostaden som helhet: ett badrum kan ha TG3 medan resten av bostaden har TG0 eller TG1.
Det är TG2 och TG3 som har kommersiell betydelse. En avvikelse som tydligt framgår med tilstandsgrad i rapporten kan köparen som huvudregel inte senare åberopa som dolt fel enligt kunskapsregeln i avhendingslova § 3-10, samtidigt som förbehållet "som den er" (befintligt skick) inte längre gäller vid konsumentköp enligt § 3-9. En anmärkning med TG2 eller TG3 flyttar både risken över på köparen för just den punkten och ger underlag för prisförhandling. Därför läser mäklare och värderingsmän rapporten nedifrån: de räknar TG2 och TG3 först.
Tilstandsgrad ska inte förväxlas med värdet i en e-takst eller verdivurdering, som uppskattar marknadspris och använder BOA som huvudmått. Tilstandsgrad beskriver det fysiska skicket, inte priset. För næringseiendom (kommersiella fastigheter) används NS 3424 direkt, ofta på en högre analysnivå med riskbedömning, som del av en teknisk due diligence i stället för en konsumentinriktad tilstandsrapport eller boligsalgsrapport.
I Placepoint visas arealsiffror och byggnadsdata från matrikkelen i Fastighetspanel och Byggnadspanel. Tilstandsgrad hämtas från själva tilstandsrapporten, som du får från mäklare eller säljare.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Tilstandsgrad
Mer information: Standard Norge: NS 3424, Standard Norge: NS 3600, Lovdata: Forskrift til avhendingslova
Engelska: Condition grade (TG, per Norwegian Standard NS 3424 / NS 3600).
Vanliga frågor
Vad är tilstandsgrad?
Tilstandsgrad (TG) är ett betyg från TG0 till TG3 som en byggnadssakkunnig sätter på varje byggnadsdel i en tilstandsrapport. Det visar hur mycket delen avviker från förväntat skick, inte vad en åtgärd kostar.
Vad betyder TG0, TG1, TG2 och TG3?
TG0 betyder ingen avvikelse, TG1 mindre avvikelse utan behov av åtgärd, TG2 väsentlig avvikelse som bör följas upp och TG3 stor eller allvarlig avvikelse som bör åtgärdas omgående. TGiU betyder att delen inte undersöktes.
Varför är TG2 och TG3 viktiga vid bostadsköp?
Avvikelser som framgår tydligt av rapporten kan köparen som regel inte senare åberopa som dolt fel enligt avhendingslova § 3-10. En anmärkning med TG2 eller TG3 ger underlag för prisförhandling och flyttar samtidigt risken över på köparen för den aktuella punkten.
Vad är skillnaden mellan tilstandsgrad och konsekvensgrad?
Tilstandsgrad beskriver hur stor avvikelsen är, medan konsekvensgrad (KG) i NS 3424 beskriver följderna av avvikelsen. En liten skada på en kritisk punkt kan ha låg tilstandsgrad men hög konsekvensgrad.
Sätts tilstandsgrad för hela bostaden?
Nej. Tilstandsgrad sätts per byggnadsdel. Ett våtrum kan ha TG3 medan resten av bostaden har TG0 eller TG1, så det finns ingen samlad tilstandsgrad för bostaden.