Tilstandsrapport
En tilstandsrapport är en grundlig beskrivning av en bostads tekniska skick och underhållsbehov. Rapporten skrivs av en certifierad byggnadssakkunnig och listar avvikelser från byggregler och från normalt förväntat skick efter slitage och ålder. Sedan den 1 januari 2022 måste säljaren av en begagnad bostad som huvudregel lägga fram en sådan rapport för att kunna ta förbehåll om fel och brister enligt avhendingslova. Rapporten är obligatorisk läsning för både säljare och köpare i nästan all bostadshandel i Norge.
Rapporten följer Norsk Standard NS 3940 för area och NS 3600 för själva tillståndsanalysen, kompletterat av forskrift til avhendingslova som ställer krav på vad rapporten minst måste täcka, fördelat på byggnadsdelar och system. Fynd märks med tilstandsgrader:
- TG0: inga avvikelser.
- TG1: mindre avvikelser som inte kräver omedelbara åtgärder.
- TG2: väsentlig avvikelse som bör följas upp, kan utlösa prisavdrag.
- TG3: stora eller allvarliga avvikelser som bör åtgärdas omedelbart.
- TGiU: inte undersökt utan vidare ingrepp.
Bedömningen är i huvudsak visuell och täcker badrum och våtrum, kök, tak och vind, dränering, fasader, fönster och bärande konstruktioner. Den kan också omfatta fuktmätning, håltagning i badrum och läckagetest av golvbrunn. Den byggnadssakkunniga ska vara certifierad av DNV eller Norsk takst, agera oberoende av uppdragsgivaren och får enligt branschnormen inte själv åtgärda avvikelser som hen har påpekat.
Reformen av avhendingslova 2022 stramade åt förhållandet mellan köpare och säljare. Klausuler av typen "i befintligt skick" är inte längre giltiga vid konsumentköp enligt avhendingslova § 3-9. Förhållanden som tydligt framgår av rapporten kan köparen inte senare åberopa som fel (kunskapsregeln i § 3-10), medan säljaren på motsvarande sätt får mindre risk för att ha hållit tillbaka information. Det betyder att anmärkningar med TG2 och TG3 är kommersiellt centrala: de sänker både priset på bostaden och tar bort köparens reklamationsrätt på just de punkterna.
En tilstandsrapport är inte samma sak som en e-takst: e-taksten värderar bostaden och använder BOA som huvudmått, medan tilstandsrapporten beskriver det fysiska skicket och dokumenterar areorna enligt NS 3940. För näringsfastighet gäller andra regler. Kommersiella transaktioner ligger som huvudregel utanför konsumentskyddsreglerna i avhendingslova, och tilstandsrapporten ersätts ofta av en mer omfattande teknisk due diligence-rapport.
I Placepoint visas areauppgifter från matrikkelen och värderingsinformation där sådan finns, i fastighetspanelen. Själva tilstandsrapporten hämtas från mäklaren eller säljaren.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Tilstandsrapport
Mer information: Lovdata: Avhendingslova, Lovdata: Forskrift til avhendingslova, Standard Norge: NS 3600, Norsk takst: Tilstandsrapport, Store norske leksikon: tilstandsrapport
Engelska: Condition report (per Norwegian Standard NS 3600).
Vanliga frågor
Vad är en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport är en grundlig teknisk beskrivning av en bostads skick. Den utförs av en byggnadssakkunnig och beskriver avvikelser från regler och normala förväntningar på bostadens skick.
När krävs en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporten krävs vid försäljning av begagnade bostäder enligt avhendingslova (ändrad från 2022). Säljaren ansvarar för att beställa den, och det är svårare att ta förbehåll utan en sådan rapport.
Vem utför en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport utförs av en byggnadssakkunnig med godkänd certifiering enligt branschstandard. Forskrift til avhendingslova ställer krav på vad rapporten minst måste täcka, organiserat efter byggnadsdel och system.
Vad är skillnaden mellan tilstandsrapport och e-takst?
E-takst är en värdering gjord av en auktoriserad mäklare. Tilstandsrapporten är en teknisk rapport om byggnadens skick som utförs av en byggnadssakkunnig. Båda används vid försäljningar, men de mäter olika saker.
Vad får köparen ut av tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten ger dig detaljerad kunskap om bostadens tekniska skick, avvikelser och eventuella åtgärdsbehov. Det ger underlag för prisförhandlingar och minskar risken för konflikter efter köpet.