WAULT
WAULT står för Weighted Average Unexpired Lease Term och är det viktade genomsnittet av återstående hyreskontraktslängd i en kommersiell fastighet eller portfölj. Viktningen görs vanligen efter hyresintäkt, så att en stor ankerhyresgäst med fem år kvar väger tyngre än en liten hyresgäst med tio år kvar. WAULT är branschens enklaste mått på hur stabilt och förutsägbart kassaflödet i en byggnad är.
Beräkningen är enkel: för varje hyreskontrakt multiplicerar du återstående löptid (i år) med årlig hyra, summerar produkterna och delar med total årlig hyra. Resultatet uttrycks i år. Två varianter används sida vid sida: WAULT to break (fram till första tidpunkt då hyresgästen kan säga upp) och WAULT to expiry (fram till att kontraktet formellt löper ut). Skillnaden är störst på den brittiska marknaden där break-klausuler är vanliga. I Norge är skillnaden mindre eftersom långa kommersiella hyresavtal oftare är låsta hela perioden, men skillnaden finns och måste alltid specificeras i marknadsmaterialet.
Som tumregel räknas WAULT över 7 år som lång och under 3 år som kort. Mellansegmentet (3-7 år) är det vanligaste i norska kontorsbyggnader. Vad som är "bra" varierar med segment: logistik och handel har ofta långa kontrakt (10-15 år) och därmed höga WAULT-tal, medan flexibla kontorsbyggnader och co-working-koncept ligger under 3 år. En byggnad med hög WAULT, stark hyresgästprofil och låg vakans kvalificerar ofta till prime yield, medan en byggnad med fallande WAULT måste prissättas med riskpåslag eftersom köparen måste räkna med omuthyrning, tomgång och hyresgästanpassningar.
WAULT måste alltid läsas tillsammans med kontraktsfördelningen, inte isolerat. Två byggnader kan ha identisk WAULT på 5 år, men den ena har en hyresgäst på 5 år och den andra har tio hyresgäster jämnt fördelade mellan 1 och 9 år. Koncentrationsrisken är helt olika. Därför visar due diligence-rapporter alltid ett "lease expiry schedule" vid sidan av WAULT, där hyresintäkterna plottas mot år till utgång, så att du ser hur mycket som löper ut ett givet år. En topp under ett enskilt år (50 % av hyran försvinner samtidigt) kallas "lease expiry cliff" och är en känd riskfaktor.
WAULT används också som covenant i lånevillkor: banken kan kräva att WAULT inte faller under en avtalad nivå (typiskt 3-5 år) under lånets löptid. Bryts covenant-en utlöses krav om extra säkerhet eller delvis inlösen. WAULT ingår dessutom som faktor i KPI-rapportering för institutionella ägare, tillsammans med yield, NOI och vakans.
I Placepoint kan du gå in på den enskilda byggnaden i fastighetspanelen och se hyresgäster med kontraktsförhållanden där data finns, så att du själv kan bygga upp WAULT för din portfölj utifrån de gällande kontrakten i stället för ett branschgenomsnitt. Exemplet Hyresgästprospektering visar hur du går från karta till kontraktsöversikt för ett helt område.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: WAULT
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Newsec: Property Asset Management
Engelska: Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT).
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan WAULT to break och WAULT to expiry?
WAULT to break mäter tiden fram till första tidpunkt då en hyresgäst kan säga upp via en break-klausul. WAULT to expiry mäter tiden fram till kontraktets formella utgång. Skillnaden är störst på marknader där break-klausuler är vanliga.
Vad räknas som hög WAULT?
Över 7 år räknas typiskt som lång och ger låg risk. Under 3 år räknas som kort och ger högre risk för omuthyrning och tomgång. 3-7 år är det vanligaste intervallet i norska kontorsbyggnader.
Varför är WAULT viktig för värdering?
Lång WAULT ger förutsägbart kassaflöde och lägre kapitaliseringsränta, och därmed högre marknadsvärde. Kort WAULT betyder att köparen måste räkna med kostnader för omuthyrning, hyresgästanpassningar och potentiellt lägre hyra vid förnyelse.
Räcker det att titta på WAULT enbart?
Nej. Två byggnader med samma WAULT kan ha helt olika koncentrationsrisk. Du måste alltid läsa WAULT tillsammans med kontraktsfördelningen ("lease expiry schedule") för att se om en stor andel av hyran löper ut samma år.