Rapport: Due diligence
Due diligence-rapporten blir en del av Placepoint Fusion. Själva rapporten är inte klar, men allt den bygger på finns tillgängligt i dag: lagfart, belastningar, ägarkedja, hyresgäster, plan, byggärenden och naturfaror. Den här sidan går igenom en norsk fastighets-DD spår för spår och visar var i Placepoint varje punkt besvaras.
Rapporten kommer, underlaget finns här
Rapporten samlar det registerbaserade underlaget för en due diligence i ett dokument, utifrån den fastighet du har öppen i Fastighetspanelen. Fram till dess gör du rundan nedan själv, flik för flik och kartlager för kartlager, eller låter Placepoint AI sätta ihop den. Det är samma data i alla tre fallen, skillnaden är vem som skriver dokumentet.
Spåren nedan är desamma som en DD alltid har bestått av. Det nya är hur mycket av dem som kan göras innan datarummet öppnar. Lagfart, belastningar, ägarkedja, hyresgäster, plan, byggärenden och naturfaror är alla registeruppgifter, och de står i konsolen från första klicket på fastigheten. Hyresavtalen, räkenskaperna bakom siffrorna och byggnadens fysiska skick ligger fortfarande i datarummet och på besiktning, och det säger sidan också, spår för spår.
Se även: Förstå fastighet på placepoint.no.
Aktieköp eller inkråmsköp
Strukturen på en DD styrs av om transaktionen är ett aktieköp eller ett inkråmsköp. Inom näringsfastigheter är aktieköp det normala: fastigheten ligger i ett single purpose-bolag, och det är aktierna i bolaget som byter händer. Då tillkommer bolags- och skattespåret utöver det rena fastighetsspåret, och dokumentskatten på 2,5 % utlöses inte. Vid inkråmsköp överförs fastigheten med skjøte (överlåtelsehandling), dokumentskatten tas ut, och bolagsspåret faller bort.
Fliken Ägare i Fastighetspanelen talar om vilken av de två du står i. Är den lagfarna ägaren ett aktiebolag med ett enda led över sig före ett holdingbolag, är det ett single purpose-bolag. Bolagspanelens flik Fastigheter bekräftar det: står bara den här fastigheten där är bolaget tomt utöver den. Fliken Transaktioner visar aktietransaktionerna vid sidan av de inskrivna, så ett ägarbyte som aldrig gick över Grunnboken är också synligt.
Vem detta är för
Köpare, säljare, bank och rådgivarna på varje sida: transaktionsjuristen som äger det juridiska spåret, den tekniska rådgivaren, och den finansiella som ska sammanställa mot köparens modell. Säljaren använder samma runda till en vendor due diligence innan fastigheten läggs ut, så att fynden inte kommer som en överraskning i budgivningen.
Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet fastigheten ligger: 3,5 miljoner matrikkelenheter, över 14 miljoner registrerade ägare och rättighetshavare, 1,1 miljoner aktiva bolag och över 20 miljoner journalförda dokument från över 330 kommuner. Se Placepoint i siffror för hela översikten.
Checklistan
| Spår | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Juridiskt | Lagfart, belastningar, pant, servitut, vägrätter, tomträtt | Fastighetspanelen, knappen Fastighetsregister, Tomträtt |
| Bolag | Ägarkedja, verkliga huvudmän, roller, aktieägare, räkenskaper | Bolagspanelen |
| Tekniskt | Byggår, byggnadsstatus, ferdigattest, energimärkning, TEK | Byggnadspanelen, Ärendeinsyn |
| Kommersiellt | Hyresgäster, koncentration, soliditet, area per enhet | Fliken Hyresgäster, Enheter under fliken Fastighet, Bolagspanelen |
| Plan och planbestämmelser | Ändamål, exploatering, planförslag, hänsynszoner, krav på utbyggnadsordning | Fliken Planbestämmelser, Planbestämmelser |
| Miljö och risk | Förorenad mark, kvicklera, översvämning, ras och skred, radon, stormflod | Risk, Geologi, Föroreningar |
| Skatt och finans | Överlåtelsehistorik, aktieförsäljning mot skjøte, jämförbara försäljningar | Fliken Transaktioner, Fastighetspriser, Analys |
Kartlagren slår du på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det förut.
Juridiskt
Det juridiska spåret börjar med lagfartsförhållanden och utdrag ur Grunnboken: vem som står som lagfaren ägare, och vad som vilar på fastigheten i form av pant, servitut, vägrätter och tomträttsförhållanden. Därefter grannrättsliga förhållanden, pågående tvister och offentligrättsliga förelägganden.
Den lagfarna ägaren står överst i Fastighetspanelen och på fliken Ägare, per matrikkelenhet. En fastighet med flera skiften eller sektioner gås igenom enhet för enhet, och fliken Fastighet visar hierarkin mellan dem. Tomträtt i kartan visar om tomten, eller en del av den, är upplåten från en annan markägare. Det är ett eget kapitel i köpeavtalet.
Själva utdraget beställer du från Fastighetsregister överst i panelen: gällande eller historiskt utdrag ur Grunnboken från Kartverket, levererat digitalt på sekunder. Utdraget är källan till pant med belopp och prioritet, servitut med dokumentnummer, förfogandeinskränkning och förköpsrätt. Det är det dokument transaktionsjuristen lägger i bilagan. Vad du får och inte får står i Fastighetsregister och dokument. Integrerar du mot eget system ger Placepoint API: Belastningar samma belastningar i inskrivningsordning i ett anrop.
Förelägganden, klagomålsärenden och grannvarsel ligger inte i Grunnboken. De ligger i kommunens journal, och Ärendeinsyn hämtar dem: varje ärende med datum, titel och dokumenten bakom, för den här fastigheten eller för grannskapet. Ett oavklarat föreläggande eller ett klagomålsärende som inte är avslutat är ofta det juridiska fynd som försenar en closing mest, och det står här.
Legal panträtt för kommunala avgifter och obetalda gemensamma kostnader är inte inskriven, och visas varken i utdraget eller i panelen. Det kontrolleras mot kommunen och förvaltaren.
Vid aktieköp: bolaget
Vid aktieköp följer bolaget med, och med det stiftelsehandlingar, aktiebok, styrelsebeslut, koncernbidrag, låneavtal med change of control-klausuler, garantier och koncerninterna avtal. Dokumenten ligger i datarummet. Registerdelen av samma spår står i Bolagspanelen.
Fliken Ägarandel visar verkliga huvudmän, aktieägarna per räkenskapsår från aksjonærregisteret, ägarträdet uppåt och koncernstrukturen. Fliken Roller ger styrelse, verkställande direktör, signatur och prokura från Brønnøysundregistrene, med länk vidare till varje persons övriga roller. Det är kontrollen av intressekonflikter. Fliken Info har organisationsform, stiftelsedatum och status, och ett bolag under avveckling eller med negativt eget kapital är ett fynd i sig.
Tekniskt
Teknisk DD är en byggnadsteknisk statusbedömning, ofta enligt NS 3424, med underhållsskuld uppskattad i kronor över ett, fem och tio år: byggnadsdelar, tak, fasad, tekniska anläggningar, hiss, brandkoncept och branddokumentation, universell utformning, energimärkning och uppgraderingsbehov mot EPBD-kraven. Det kräver besiktning. Registerdelen av spåret är ändå inte liten, och den avgör vad den sakkunniga ska leta efter.
Ferdigattest (slutbevis) är det klassiska fyndet: avsaknad av ferdigattest är en av de vanligaste varningsflaggorna i en DD. Byggnadsstatusar i Byggnadspanelen är tidslinjen från rammetillatelse (ramtillstånd) via igangsettingstillatelse (startbesked) och midlertidig brukstillatelse (tillfälligt användningstillstånd) till ferdigattest, per byggnad och per tillbyggnad, med datum för varje status. Står byggnaden på midlertidig brukstillatelse ligger ärendet bakom i Ärendeinsyn, och detsamma gäller ändrad användning och dispenser som måste stämma med dagens användning. För äldre byggnader är ofta bara första användningen registrerad, och då är journalen det du har.
Fliken ESG ger energideklarationen från Enova med betyg, uppvärmningsbetyg och utfärdandedatum, och vilken teknisk föreskrift byggnaden hör under. En deklaration äldre än tio år är inte längre giltig, och fliken säger det själv. För en byggnad som ska möta EPBD-kraven är det föråldrade betyget också en upplysning. Byggnadsålder och TEK17 berättar tillsammans vilket regelverk byggnaden projekterades efter, och därmed vad som realistiskt ligger i underhållsskulden.
Status enligt NS 3424, asbest, brandkoncept och hissdokumentation finns inte i något register. Rapporten säger vilka byggnader och vilka datum den sakkunniga ska ta med sig ut, den ersätter inte besiktningen.
Kommersiellt
Det kommersiella spåret är genomgången av hyresavtalen mot rent roll: hyresnivå, KPI-reglering, löptid, optioner, uppsägningsskydd, fördelning av gemensamma kostnader, deposition eller garantier, exit-klausuler. Nyckeltalen är WAULT, vakans, hyresgästkoncentration och kreditbedömning av de största hyresgästerna. Avtalen ligger i datarummet. Vilka hyresgästerna är, och vad de tål, står i konsolen.
Fliken Hyresgäster listar varje bolag på adressen med organisationsnummer, ålder, antal anställda, juridisk enhetstyp och NACE-bransch. Allt är hämtat från Brønnøysundregistrene. En hyresgäst med hela intäkten är koncentrationsrisk i sin renaste form, och fem hyresgäster i samma bransch är samma risk i en annan skepnad. Tidigare hyresgäster står i en egen lista, och en adress som många har flyttat från är en fråga till säljaren. Fälten i detalj står på Enheter och Hyresgäster.
Klicka på hyresgästen, så ger Bolagspanelens flik Ekonomi räkenskaperna år för år: omsättning, EBITDA, EBIT, årsresultat, eget kapital och skulder, med årsredovisningarna länkade under. Det är kreditbedömningen av de största hyresgästerna, utan att beställa något. Fliken Ägarandel säger om hyresgästen är del av en koncern som kan stå bakom en hyresgaranti.
Enheter, som ligger under fliken Fastighet, ger BOA per bruksenhet från Matrikkelen. Det är kontrollen av arean i avtalen: en avvikelse på fem till tio procent är vanlig i äldre data, en större avvikelse ska förklaras innan den prissätts. Är arean i avtalet större än den som är registrerad är det hyresgästen som betalar för mycket, och det slutar som ett krav.
Hyresgästlistan bygger på registrerade företagsadresser och fångar upp bolag, sällan privata bostadshyresgäster. Hyresnivå, löptid och optioner står inte i något offentligt register, det är avtalen i datarummet som ger dem, och motparterna får du från oss.
Plan och planbestämmelser
Planspåret är gällande detaljplan och markanvändningsändamål, exploateringsgrad, byggnadsgränser, planbestämmelser, pågående planarbete i området, krav på utbyggnadsordning och infrastrukturbidrag. Det är spåret som avgör utvecklingspotentialen, och där värdedrivaren ofta ligger i en transaktion med konverteringstes.
Fliken Planbestämmelser i Fastighetspanelen visar kommunplan och detaljplan med ändamål och länk till plandokumentet hos kommunen, och lägger plangränserna över kartan så att du ser vilka delområden fastigheten träffar. Bestämmelserna står i plandokumentet, inte i kartan: exploateringsgrad, höjder, parkeringskrav och krav på utbyggnadsordning. Gäller båda plannivåerna är detaljplanen styrande. Är den gammal är det kommunplanens arealdel som berättar vart kommunen vill.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Detaljplaner | Gällande ändamål och plangränser, även på granntomterna |
| Kommunplaner | Övergripande ändamål, och hänsynszoner för fara, buller och bevarande |
| Detaljplaneförslag | Planförslag under behandling som kan ändra förutsättningarna |
| Kulturarv – Askeladden WMS | Byggnadsminnesförklaring och SEFRAK-registrering som begränsar vad som kan göras med byggnaden |
| Byggnadsgräns från vägens mittlinje | Hur mycket av tomten som är bebyggbar mot vägen |
| Strandskyddszonen, Markagränsen | Byggförbud som går före planen |
Det som oftast avgör tidslinjen är inte ändamålet, utan ett plankrav. En bestämmelse i kommunplanen kan säga att ett område måste ingå i en detaljplan innan åtgärder kan sättas i verket, och då måste köparen gå igenom en privat detaljreglering innan en byggansökan alls kan behandlas, oavsett vad som ska byggas. Kravet står i bestämmelserna, inte i plankartan, och det är därför plandokumentet läses i sin helhet i stället för bara färgen på ytan. Detsamma gäller byggnadsgränsen mot väg, byggförbudet i 100-metersbältet mot sjön och kravet på buffertzon mot grannar.
Ett midlertidig forbud mot tiltak (tillfälligt förbud mot åtgärder) är det andra fyndet som stoppar en tidslinje, och det står i beslutet, inte i plankartan. Ärendeinsyn med Visa för satt till grannskapet visar planinitiativ och planförslag i området, och vad kommunen nyligen har accepterat på en granntomt.
Miljö och risk
Miljöspåret täcker förorenad mark, markförhållanden och kvicklera, asbest och miljökartläggning vid renovering, radon, översvämnings- och skredzoner, och klimatrisk i linje med de krav EU-taxonomin och rapporteringsreglerna ställer på institutionella köpare. Allt utom asbest och miljökartläggning är kartlager.
Svepet görs på matrikkelenheten och ett bälte runt den. Ett byggnadsminnesförklarat kulturminne, en kvicklerezon eller en registrerad lokalitet hundra meter bort träffar inte byggnaden, men den träffar planarbetet, och en genomgång som bara ser på själva skiftet rapporterar ”inga fynd” på något som kommer tillbaka i första remissrundan.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Förorenad mark, Markföroreningar – områden | Registrerade lokaliteter från Miljødirektoratet på och runt tomten |
| Kvicklera, Kvicklera – aktsamhet | Kartlagda farozoner och områden som kräver bedömning |
| Möjlighet till marin lera, Jordarter | Om marin lera är möjlig, och vad marken består av |
| Ras och skred | Aktsamhet för jord-, flod- och stenskred |
| Översvämningszoner, Aktsamhetsytor för översvämning, reglerade vattendrag och dammar | Kartlagda översvämningszoner och beräknad utbredning |
| Översvämningsområden, översvämningsskyddsområden och översvämningshändelser, Skyddsanläggningar | Vad som faktiskt har hänt, och vad som är byggt mot det |
| Högvatten och stormflod | Stormflod och havsnivå för fastigheter vid havet |
| Radonkänslighet | Sannolikhet för radon i marken |
| EU-taxonomi – byggnader | Byggnadens placering mot taxonomikriterierna |
Kartorna kommer från Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) och Miljødirektoratet. Listan över utgångna byggnader under Byggnad i Fastighetspanelen hör till samma spår: en tidigare industri- eller bensinstationsbyggnad på tomten är ett fynd om förorenad mark, även när registret är tomt.
Hela rundan genom risklagren, med exempel på en fastighet, står i Bedöma risk. Rapport: Risk är samma genomgång som eget dokument, och Rapport: ESG och hållbarhet tar klimatrisken vidare.
En aktsamhetskarta är inte en farozon. Den säger att förhållandena kan finnas, inte att de är kartlagda och bedömda, och det är den skillnaden som avgör om fyndet ska prissättas eller undersökas.
Skatt och finans
Skattespåret är skattemässigt saldo och latent skatt på fastigheten, som vid aktieköp normalt prissätts med en rabatt på sju till tolv procent av skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt värde. Mervärdesskatt: justeringsförpliktelser, frivillig registrering och uthyrningsandel till skattepliktiga hyresgäster. Dokumentskatt på 2,5 % vid inkråmsköp, inte vid aktieköp. Dessutom normaliserat kassaflöde, fastighetsskatt och sammanställning mot köparens egen modell.
Saldo, latent skatt och mervärdesskatt kommer från säljarens räkenskaper och datarummet. Det spåret får från konsolen är historiken och referensen.
Fliken Transaktioner visar fastighetens egna överlåtelser med datum, typ och pris där det är offentligt, och aktietransaktionerna i en egen lista. Bara Fri försäljning ger en prisindikation. Arv, Skifte och Sektionering är överlåtelser utan marknadspris. Datumet för senaste inskrivna förvärv är det spåret behöver för att räkna på vad som ligger i skattemässigt saldo, och en fastighet som senast gick över Grunnboken för 20 år sedan bär en helt annan latent skatt än en som köptes i fjol. Prishistoriken läses också mot plansituationen: en tomt som senast gick för mindre än gången före är som regel obebyggd råmark utan detaljplan, inte en fallande marknad.
Fastighetspriser lägger grannarnas överlåtelser i kartan med pris och datum, och Analys ger samma jämförelse som tabell och diagram för ett valt område. Det är kontrollen av det värde säljaren lägger till grund. Fastighetsskatten står i kommunens taxering, och Fastighetstransaktioner i media visar vad jämförbara fastigheter i området har omtalats som sålda för.
Själva rapporten
Formatet är exception-baserat, inte beskrivande. En sammanfattning med de väsentliga fynden står först. Därefter kommer en fyndlogg per spår, där varje fynd är klassificerat efter risk och sannolikhet, kvantifierat i kronor där det går, och kopplat till en rekommenderad hantering. Ett spår utan fynd får en rad som säger att det är genomgånget, och vad som lästes.
| Del | Innehåll |
|---|---|
| Framsida | Fastigheten, ägare, area och datum, med de tre nyckeltal ärendet står och faller på |
| Sammanfattning | Huvudfynden i punktform, sorterade efter konsekvens, och en rekommendation som svarar på den fråga uppdraget ställde |
| Fastighetsfakta | Matrikkel, adress, area, skiften, byggnader och sektionering, och vad som inte är registrerat på fastigheten |
| Ägarkedja | Bolagen led för led med andel, och nyckeltalen per led |
| Fyndlogg per spår | Fynd, risk, sannolikhet, belopp där det går att sätta siffror på, och rekommenderad hantering |
| Teman utan fynd | Det som är kontrollerat utan träff, med vad som lästes |
| Hantering | Prisavdrag, specifik garanti eller skadeslöshållande i köpeavtalet, innehållande av köpeskilling, eller uppskjuten closing tills ett villkor är uppfyllt |
| Nästa steg | De konkreta beställningarna: geoteknisk bedömning, uppstartsmöte med kommunen, klarläggande av pant |
| Källa och datum | Per uppgift, med länk till fliken eller kartlagret fyndet kom från |
| Inte undersökt | Hyresavtal, räkenskaper, tekniskt skick och mervärdesskatt |
Tre av raderna gör mest arbete. Teman utan fynd är den som skiljer ”ingen risk” från ”inte undersökt”, och utan den kan ingen se skillnaden. Källa och datum per uppgift är poängen med att generera rapporten från registren: varje fynd pekar tillbaka på utdraget ur Grunnboken, ärendet i journalen eller kartlagret det kom från. Och listan över det som inte är undersökt är scope-begränsningen, där köparens egna rådgivare ska börja. Rapporten säger själv att den inte är en juridisk bedömning, och att den inte ersätter en formell process eller en sakkunnig rapport.
Skapa rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tillgång till samma källor som flikarna och kartlagren ovan, och skriver dokumentet på en prompt. Ett exempel på en DD-rapport på elva sidor, med juridisk, teknisk och finansiell screening och egen markering av vad som är täckt, står på Exempel och tips. Prompten behöver inte vara längre än så här:
Skapa en due diligence-rapport för [matrikkelnummer eller adress]. Gå igenom
lagfart och belastningar från Grunnboken, ägarkedjan upp till verkliga
huvudmän, hyresgäster med räkenskaper, gällande plan och planförslag,
byggärenden med ferdigattest, och naturfaror. Klassificera varje fynd efter
risk och föreslå hantering. Markera tydligt vad som inte täcks av
registren.
Ska svaret in i en egen mall, be om tabell i stället för PDF, en rad per fynd: spår, fynd, källa, datum, hantering. Standardinstruktionerna för bank och för investerare på samma sida prioriterar belastningar och pant först och ber om ”inte täckt av registret” där täckningen saknas, vilket är samma regel som rapporten följer.
Står du i kartan gör Agenten den korta uppslagningen utan att byta verktyg: ”Hämta utdraget ur Grunnboken för den här fastigheten och sammanfatta belastningarna” ger pant, servitut och vägrätter som text med länkar. Kartan flyttar sig dit ärendet är.
Relaterade vyer
- Fastighetspanel - flikarna rapporten läser, en fastighet i taget.
- Bolagspanel - ägarkedja, roller och räkenskaper för bolaget bakom.
- Ärendeinsyn - byggärenden, förelägganden och planförslag från kommunens journal.
- Bedöma risk - miljö- och riskspåret genomgånget på en fastighet.
- Rapport: Ägarstruktur och lagfart - ägarkedjan enbart, på djupet.
- Rapport: Hyresgäster - hyresgästbilden för en hel portfölj.
- Placepoint API: Belastningar - belastningarna i inskrivningsordning, ett anrop.
Datavärdar
- Grunnboken och Matrikkelen via Kartverket.
- Brønnøysundregistrene (bolag, roller, hyresgäster) och aksjonærregisteret hos Skatteetaten.
- Kommunala planregister och postlistor, med täckning i Täckningskarta ärendeinblick.
- Enova (energideklarationer).
- Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) och Miljødirektoratet (naturfaror, markförhållanden, föroreningar).
- Riksantikvaren (kulturminnen).