Rapport: Hyresgästanalys och hyresgästsökning

Hyresgästanalysen blir en del av Placepoint Fusion. Själva rapporten är inte klar, men allt den bygger på finns tillgängligt i dag: företagen i området, branschprofilen, tillväxten, boksluten och byggnadsbeståndet. Den här sidan vänder sökningen från fastighet till bolag.

Rapporten kommer, underlaget finns här

Rapporten samlar företagen i ett område du väljer, grupperade på bransch, storlek och soliditet, och pekar ut vilka som är aktuella för de lokaler du har lediga. Fram till dess gör du rundan nedan själv, flik för flik och kartlager för kartlager, eller låter Placepoint AI sätta samman den. Det är samma data i alla tre fallen, skillnaden är vem som skriver dokumentet.

Skillnaden mellan register och kontrakt går rakt genom jakten på en ny hyresgäst. Vilka som är registrerade på en adress, hur länge de har funnits där, vad de gör, hur många anställda de har, vad de lämnade in i senaste årsbokslutet och vilka adresser de har haft tidigare, är offentligt. Det är detta rapporten bygger på. När ett hyresavtal löper ut, vad bolaget betalar i dag, och om någon i ledningen har börjat se sig om efter något större, finns inte i något register och kommer inte att göra det. Därför blir en hyresgästsökning aldrig en uppslagning, utan en rangordning: registren berättar vilka som är värda ett telefonsamtal, inte vilka som svarar ja.

Se även: Hitta rätt hyresgäst på placepoint.no.

En hyresgästsökning letar efter behov som är på väg att ändras

Det vanligaste felet i en hyresgästsökning är att leta efter företag som liknar dem du redan har. En profil är nyttig för att veta vad lokalerna lämpar sig för, men den hittar inga nya hyresgäster: företagen som passar profilen sitter redan någonstans, och de flesta av dem sitter kvar. Det som skapar en hyresgäst är en händelse. Fyra av dem täcker nästan allt:

• Tillväxt. Bolaget har fått fler anställda än lokalerna klarar. Det här är den enda händelsen registren ser tydligt, eftersom antal anställda rapporteras och ändras år för år.
• En flytt. Bolaget har just bytt adress, eller har bytt flera gånger. Registret ser flytten, men först efter att den är gjord. Mönstret är ändå en signal: ett bolag som har flyttat tre gånger på tio år flyttar igen.
• En fusion eller ett uppköp. Två bolag ska sitta på samma plats, eller en koncern ska samla verksamheter. Detta ser registren indirekt, genom koncernstruktur, roller och adresser fördelat på bolagen i kedjan.
• Ett kontrakt som löper ut. Den viktigaste av de fyra, och den enda inget register känner till. Utgångsdatumet står i avtalet mellan bolaget och dagens hyresvärd, och det är inte offentligt.

Konsekvensen för arbetet är enkel: de tre första spåren rangordnar listan, och det fjärde är samtalet. Din flyttrisk är någon annans möjlighet, och omvänt.

Vem detta är för

Hyresvärdar och förvaltare som har areal att fylla, näringsmäklare på uthyrningsuppdrag, och asset managers som ska veta vilka branscher portföljen redan är tung inom innan de tar in en till. Köpcentrumledningen som letar efter nästa ankarhyresgäst, och etableringsansvariga i en kedja som arbetar omvänt och letar efter lokaler. Den sista gruppen läser samma lista baklänges, och det är ett av skälen till att analysen är värd att köra innan du kontaktar någon.

Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet området ligger: 1,1 miljoner aktiva företag, 850 000 underenheter, 300 000 adressändringar och nära två miljoner ändringar i bolagsuppgifter per år. Se Placepoint i tal för hela översikten.

Checklistan

Spår	Vad du letar efter	Var i Placepoint
Området	Vilka näringar som dominerar, och hur tätt näringslivet ligger	Huvudnäring per basområde, Handelsaktivitet
Företag i rörelse	Tillväxt i anställda, och vilka som nyligen har bytt adress	Växande företag, flikarna Ekonomi och Kontor i Bolagspanelen
Soliditet och motpart	Omsättning, EBITDA, eget kapital, utveckling i anställda, koncernen bakom	Bolagspanelens flikar Ekonomi och Ägarandel
Var lokalerna finns	Kommersiella byggnader, bruksarea per bostadsenhet, vilka som sitter där nu	Kommersiella byggnader, flikarna Fastighet och Hyresgäster i Fastighetspanelen
Kedjor och filialer	Försäljningsställen per kedja, med omsättning och kedjetillhörighet	Dagligvarukedjor, Varuhus, Köpcentrum
Att bygga listan	Urval på bransch, anställda och bokslut, och ett kalkylblad ut	Filter, Sök, Taggar, Datamängder

Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det tidigare.

Vilka som finns i området

Första frågan är vilket näringsliv som redan finns där du har kommersiell fastighet att fylla. Kategorin Näringsliv i kartlagerkatalogen samlar de lager som svarar på det, och Huvudnäring per basområde är det som bär mest. Lagret visar de fem dominerande näringarna per basområde enligt NACE, rangordnade på antal anställda, och färglägger varje basområde efter den översta. Bilden högst upp på sidan är inre Oslo: sammanhängande fält av serveringsvirksomhet längs Grünerløkka, offentlig administrasjon runt Regjeringskvartalet, detaljhandel i centrumaxeln.

En branschprofil läses av två saker samtidigt. Färgen säger vad området är, och övergångarna säger var det slutar vara det. Ett basområde med kontorsinriktad tjänsteproduktion intill ett bälte med lager och transport är en gräns, och lokaler på fel sida av en sådan gräns är svårare att fylla än adressen ensam antyder. Filtret på lagret avgränsar på NACE (nivå 1), Antal företag per näring och Antal anställda per näring, så att du kan låta kartan visa bara den näring du själv letar efter.

Kartlager	Svarar på
Huvudnäring per basområde	De fem dominerande näringarna per basområde, enligt NACE och antal anställda
Handelsaktivitet	Var handeln i kommunen faktiskt ligger, graderad inom kommunen
Ägar- och bolagsstruktur	Vilka som äger granbyggnaderna, färglagda efter den översta ägarens näring
Dagtidsbefolkning	Hur många som faktiskt är i området under en arbetsdag
Fastighetstransaktioner i media	Vad som är omtalat köpt och sålt i närheten

För en hyresvärd är Handelsaktivitet det lager som kommer närmast fotgängarflödet. Det graderar områden inom kommunen från lägst till högst, och korrelerar ofta väl med var folk faktiskt går. En butikslokal i ett fält med låg handelsaktivitet behöver en annan hyresgäst än en i ett fält med hög, och det är ett samtal du helst tar innan du annonserar.

info

Huvudnäring per basområde räknar anställda på registrerad adress, inte där folk fysiskt arbetar. Ett basområde med ett stort huvudkontor får hela koncernens anställda placerade där, även de som sitter i andra städer.

Företag i rörelse

Nästa fråga är vilka som är i förändring. Växande företag är lagret som är byggt för just detta: det visar företag som har vuxit med minst tio anställda eller 25 % på samma adress under 18 månader, och utesluter offentliga bolagsformer och de minsta ändringarna. Cirkeln graderas efter tillväxt i procent, färgen efter hur länge sedan adressen ändrades, och filtret avgränsar på Anställda och Tillväxt i %.

Ett bolag som har fått 40 fler anställda på ett och ett halvt år på en adress det har haft i flera år, har ett arealproblem det ännu inte har löst. Det är den mest precisa hyresgästkandidat registren kan ge dig. Klicka på cirkeln, och Bolagspanelen öppnas med resten: vad bolaget gör, vem som äger det, och vad bokslutet säger.

Tillväxten läses i detalj i fliken Ekonomi. Underfliken Anställda ger utvecklingen år för år, och det är det tal som direkt översätts till areal: en tumregel för kontor är 10 till 15 m² per anställd, så 40 nya anställda är i storleksordningen 400 till 600 m² som bolaget inte hade tidigare. Kortet Bokslut ovanför visar omsättning och EBIT per räkenskapsår, som staplar eller kurva, och Välj värden styr vilka serier grafen ritar.

Den andra halvan av rörelsen står i fliken Kontor. Den listar företags- och kontorsadresserna som är knutna till bolaget, med kortet Kontorsfördelning högst upp och tre underflikar: Kontor, Kontorsträd och Flytthistorik. Flytthistorik är adresshistoriken, alltså spåret en flytt faktiskt lämnar efter sig, med tidigare registrerade adresser och datum. Ett bolag som har bytt adress tre gånger på tio år beter sig annorlunda än ett som har suttit still sedan bildandet, och Kontorsträd visar om bolaget har flera lokaler det kan slå samman. För ett fastighetsbolag med många dotterbolag är fliken dessutom den snabbaste vägen till strukturen.

info

En adressändring i registret är en formell registrering och inte nödvändigtvis en fysisk flytt. Ett bolag som lägger företagsadressen hos sin redovisningskonsult ser ut att ha flyttat utan att ha gjort det, och omvänt kan ett bolag ha flyttat utan att ha anmält det ännu.

Soliditet och motpart

När kandidaten är hittad vänder frågan: klarar bolaget det kontrakt du vill erbjuda. Det är samma kreditbedömning som en fastighetsägare gör på sittande hyresgäster, bara gjord före avtalet i stället för efter. Fliken Ekonomi i Bolagspanelen ger bokslutet år för år, med Välj värden för att byta vilka serier grafen visar: Omsättning, EBITDA, EBIT, EBT, Årets resultat, Summa tillgångar, Eget kapital och skulder. Under grafen står nyckeltalen för senaste året med förändringen från året före, och underfliken Årsrapport länkar till de inlämnade årsboksluten.

Fem saker avgör oftast saken för en hyresvärd:

• Eget kapital säger om bolaget klarar ett dåligt år utan att brista i sina förpliktelser.
• Resultatet över flera år skiljer ett bolag i cyklisk nedgång från ett som är på väg ut.
• Utvecklingen i anställda säger om arealbehovet pekar uppåt eller nedåt, och därmed om kontraktet bör ha optioner på utökning.
• Bolagets ålder säger något om hur mycket historik det finns att bedöma överhuvudtaget. Ett bolag som bildades i fjol har ingen.
• Koncernen ovanför avgör vem du egentligen förhandlar med. Fliken Ägarandel visar verkliga huvudmän, aktieägarna per räkenskapsår, ägarträdet uppåt och koncernstrukturen med moder-, dotter- och systerbolag.

Den sista punkten är det som ofta gör avtalet möjligt. Ett dotterbolag med tunn balansräkning och ett solitt moderbolag ovanför sig är en helt annan motpart, förutsatt att moderbolaget ställer en hyresgaranti. Fliken Ägarandel berättar vem du ska begära den av. Fliken Roller vid sidan ger styrelse, verkställande direktör, firmateckning och prokura från Brønnøysundregistrene (BRREG), och därmed vem som faktiskt kan skriva under.

info

Bokslutstalen är inlämnade årsbokslut och ligger efter i tid. Ett bolag som fick problem under innevarande år ser fortfarande friskt ut i senaste avlämnade bokslutet, och ägarkedjan kan stanna vid ett utländskt bolag där Brønnøysundregistrene saknar djupdata.

Var lokalerna finns

En hyresgästsökning går till slut i båda riktningarna: du har en areal och letar efter företag, men du måste också veta vilken areal som finns runt dig, för det är din konkurrens. Kommersiella byggnader ritar alla byggnadstyper som kan kopplas till näring i Matrikkelen (det norska fastighetsregistret), delat i kontor, industri, varuhandel, lager och logistik samt mat och övernattning. Lagret ritar både punkt och yta, så du ser var kategorin ligger och hur stort fotavtrycket är.

Från kartan till den enskilda fastigheten går vägen genom Fastighetspanelen. Användningsenheter under fliken Fastighet listar de användningsenheter som är registrerade på fastigheten, var och en med enhetsnummer, våning och användningsändamål, och med BOA per bostadsenhet i helvisningen. Det är det talet som avgör vilka företag som alls får plats, och som låter dig matcha ett arealbehov du har räknat ut från antalet anställda mot något konkret. Fliken Hyresgäster vid sidan säger vilka som sitter där i dag, och underfliken Tidigare hyresgäster vilka som har flyttat ut.

Kartlager	Svarar på
Kommersiella byggnader	Byggnadsbeståndet som kan användas för näring, delat i fem kategorier
Byggnadsålder	Hur gammalt beståndet är, och därmed vilken standard lokalerna har
Exploateringsaktivitet	Vilken ny areal som är på väg in i marknaden i närheten
Enova energimärkning	Energiklassningen som en hyresgäst med egna rapporteringskrav frågar efter
Köpcentrum	Centrumen i området efter omsättning, med antal butiker och försäljningsyta

info

Det finns inget kartlager över lediga lokaler, och ingen offentlig källa till vakans per byggnad. Matrikkelen registrerar vad som är byggt och hur det är indelat, inte vad som står tomt. En tom användningsenhet och en uthyrd användningsenhet ser likadana ut i registret, och skillnaden måste du hitta själv, i fliken Hyresgäster eller genom att ringa.

Kedjor och filialer

En kedja är inte ett bolag i registret. Varje försäljningsställe är oftast registrerat med sitt eget organisationsnummer, som en underenhet under ett huvudkontor, och därför ger en namnsökning på kedjan dig huvudkontoret och inte butiken på gatan. Det är den vanligaste återvändsgränden när du letar efter hyresgäster till en butikslokal, och den är värd att känna till innan du börjar: kedjor hittar du på läge, inte på namn.

Tillvägagångssättet är därför omvänt mot det för kontorshyresgäster. I stället för att söka på bolag slår du på kedjelagren och läser av vilka som redan är etablerade var. Dagligvarukedjor visar alla dagligvarubutiker i Norge, var och en med namn, adress, omsättning, resultat och kedjetillhörighet, och filtret avgränsar på Bildningsdatum, Paraplykedja, Kedja och Tjänsteutbud. De övriga branschlagren är byggda likadant, med bransch, kedjetillhörighet, omsättning, antal anställda och resultat per försäljningsställe.

Kartlager	Svarar på
Dagligvarukedjor	Varje dagligvarubutik med kedja, paraplykedja, omsättning och resultat
Dagligvarukedjor – värmekarta	Var täckningen är hög eller låg, som täthetskarta
Varuhus, Byggvaruhandel, Möbelbutiker	Stora försäljningsställen med bransch, kedja och omsättning
Snabbmatsrestauranger, Hotell	Servering och övernattning med kedjetillhörighet och rörelseresultat
Träningscenter, Apotek, Bensinstationer	Kedjorna som följer befolkning och trafik framför kontorsmarknaden

Analysen detta ger är vitfläcksanalysen: vilka kedjor som finns i grannkommunerna men inte i din, och vilka som har etablerat sig tätt på andra platser med samma kundunderlag. En kedja som saknas i ett fält där alla konkurrenterna är representerade har antingen bedömt området och sagt nej, eller inte bedömt det ännu. Båda sakerna är värda att veta innan du tar kontakt, och båda är snabbare att läsa av kartan än av en bolagssökning.

info

Kedjedata är kommersiella register som uppdateras varje vecka, inte offentliga register. Ett försäljningsställe som just har öppnat eller stängt kan saknas, och omsättningstalet är senast rapporterade tal för enheten, inte innevarande år.

Att bygga listan

Hittills är analysen visuell. Ska den bli en arbetslista är Filter verktyget. Panelen har två filtertyper, och det är den andra du ska ha: Bolag söker i norska företag på namn, organisationsnummer, näring, adress, bokslut och koncernstruktur. Sektionerna är Bolag, Plats, Bokslut, Koncern och ägare, Fastighetsportfölj (som gårdsägare), Lokaler (som hyresgäst) och Roller och styrelse.

Kombinationen som ger en hyresgästlista är oftast densamma: näring från Bolag, antal anställda och ett intervall på omsättning eller eget kapital från Bokslut, och ett geografiskt utsnitt från Plats eller Follow map extent. Lokaler (som hyresgäst) lägger till den andra sidan av samma fråga, alltså var bolaget hyr i dag. Show in table öppnar träffarna som tabell nederst på skärmen, och Export laddar ner dem som kalkylblad. Exporten tar upp till 10 000 rader, så en bred sökning måste avgränsas innan den kan hämtas ut.

De övriga vyerna tar över där Filter slutar:

• Sök tar adress, matrikkelnummer, bolagsnamn och organisationsnummer i samma fält, och är den snabbaste vägen in när du redan har ett namn. Välj Företag i vänsterkolumnen, eller sök på organisationsnumret, så blir träffen entydig.
• Taggar håller listan mellan arbetspassen. Lägg till tagg kopplar en fastighet till en namngiven lista, och panelen samlar dem som karta och tabell.
• Datamängder går andra vägen: ladda upp din kandidatlista eller ditt CRM-uttag, koppla raderna mot matrikkelen på adress, och se vilka som inte fick träff. Då ligger dina egna leads i kartan vid sidan av lagren ovan.
• Projekt är där datamängderna och delningen med kollegor hör hemma, när listan ska bearbetas av flera.

info

Ett bolags registrerade företagsadress är inte nödvändigtvis där verksamheten finns. Ett bolag kan ha företagsadress hos sin redovisningskonsult och drift på en helt annan plats, och en underenhet kan sakna egen adress. Korskontrollera de översta kandidaterna innan listan går ut till någon.

Själva rapporten

Formatet är en rangordnad kandidatlista med en områdesbeskrivning först, inte en uppräkning av alla företag i ett område. Sammanfattningen svarar på hur många realistiska kandidater området innehåller och vilka branscher de fördelar sig på. Därefter kommer branschprofilen, så kandidaterna, så motiveringen per kandidat.

Del	Innehåll
Sammanfattning	Antal kandidater, fördelningen på bransch och storlek, och de fem som bör kontaktas först
Branschprofil	Dominerande näringar per basområde i området, med antal företag och anställda, och jämförelse mot grannområdena
Kandidatlista	Bolag, organisationsnummer, bransch, anställda, dagens adress och beräknat arealbehov
Rörelse	Tillväxt i anställda senaste 18 månaderna, adresshistorik och fusioner eller uppköp i kedjan
Soliditet	Omsättning, EBITDA, årets resultat och eget kapital per kandidat, med koncern och möjlig garant
Kedjor	Försäljningsställen per kedja i området och i grannkommunerna, med vitfläckarna markerade
Lokalerna	Kommersiella byggnader i området med bruksarea per bostadsenhet, och dagens hyresgäster där de finns
Inte undersökt	Utgångsdatum för kontrakt, dagens hyresnivå, ledig areal per byggnad, och varje uttalad flyttplan

Den sista raden är avgränsningen av omfattningen, och den hör alltid med. Rapporten säger vilka som är värda att ringa och varför. Om de ska flytta säger de själva. Bilagan anger källa och datum per uppgift med länk tillbaka till den flik eller det kartlager den kom från, så att varje rad kan spåras.

Skapa rapporten i dag med Placepoint AI

Placepoint AI har tillgång till samma källor som flikarna och kartlagren ovan, och skriver dokumentet på en prompt. Exemplet med en lead-lista byggd på byggår, byggnadstyp och ägarbolag finns på Exempel och tips, tillsammans med kortprompter som ”Gör en lista med IT-företag i Bergen med över 20 anställda som sitter i kontorsbyggnader”. Prompten behöver inte vara längre än detta:

Gör en hyresgästanalys för [område, adress eller kommun]. Beskriv först
branschprofilen i området med dominerande näringar per basområde. Hitta
därefter företag som är aktuella för [antal] m² [kontor/lager/butik]:
ta med bransch, antal anställda, tillväxt i anställda senaste två åren, dagens adress
och adresshistorik, och senaste bokslut med omsättning, eget kapital och
resultat. Rangordna kandidaterna efter hur sannolikt det är att arealbehovet
har förändrats. Ta med kedjor som är etablerade i grannkommunerna men inte här.
Markera tydligt vad som inte täcks av registren.

Ska svaret in i en egen mall, be om tabell i stället för PDF, en rad per kandidat: bolag, organisationsnummer, bransch, anställda, tillväxt, dagens adress, eget kapital och motivering. Standardinstruktionen för näringsmäklare och förvaltare på samma sida prioriterar arealtal med källa och hyresgäster med bransch och löptid, vilket är samma ordning som rapporten följer.

Står du i kartan gör Agenten den korta uppslagningen utan att du byter verktyg: ”Vilka företag finns i det här kvarteret, och hur många anställda har de?” ger listan som text, med länkar vidare till varje bolag. Kartan flyttar sig dit träffarna finns.

Relaterade vyer

• Kartlager: Näringsliv - alla lager analysen använder, ett för ett.
• Bolagspanel - ekonomi, ägande, roller och adresshistorik för en kandidat.
• Fastighetspanel - fastigheten du har ledig, flik för flik.
• Enheter och Hyresgäster - full fältbeskrivning för areal per bostadsenhet och för hyresgästlistan.
• Filter - urvalet på bransch, anställda, bokslut och hyrda lokaler.
• Hitta rätt hyresgäst - samma recept genomgånget på en fastighet.
• Hyresgäster och näring (FAQ) - var bolags- och hyresgästdata kommer från, och vad som saknas.
• Rapport: Hyresgäster - motsatt riktning: de hyresgäster du redan har, lästa som motpartsrisk.
• Rapport: Marknads- och områdesanalys - området beskrivet bredare, med demografi och restid.
• Rapport: Akvisition och prospektering - samma listlogik, men på fastigheter i stället för bolag.

Datavärdar

• Brønnøysundregistrene (BRREG) (företag, underenheter, bransch, roller, bokslut och registrerade företagsadresser).
• Skatteetaten (antal anställda, aktieägardata och verkliga huvudmän).
• Matrikkelen via Kartverket (kommersiella byggnader, användningsenheter och areal).
• Geodata AS (kedje- och branschregistren bakom butiks-, varuhus- och centrumlagren).
• Placepoint (Huvudnäring per basområde, Växande företag, Handelsaktivitet och Ägar- och bolagsstruktur).
• Statistisk sentralbyrå (SSB) (basområden och dagbefolkning).