Rapport: Hyresgäster
Hyresgästrapporten blir en del av Placepoint Fusion. Själva rapporten är inte klar, men allt den bygger på finns tillgängligt i dag: hyresgästerna per adress, ytan bakom dem, bokslutet för varje bolag och branschbilden runt omkring. Den här sidan går igenom hyresgästbeståndet spår för spår.
Rapporten kommer, underlaget finns här
Rapporten samlar hyresgästerna i en fastighet eller en hel portfölj i ett dokument, från fastigheten du har öppen i Fastighetspanelet eller bolaget du har öppet i Bolagspanelet. Fram till dess gör du rundan nedan själv, flik för flik och kartlager för kartlager, eller låter Placepoint AI sätta ihop den. Det är samma data i alla tre fallen, skillnaden är vem som skriver dokumentet.
Skillnaden mellan det som är registeruppgift och det som inte är det är skarpare här än på något annat rapportområde. Vilka som håller till på adressen, hur länge bolaget har varit registrerat där, vad det sysslar med och vad det lämnade in i senaste årsbokslutet är offentligt, och det står i konsolen från första klicket på fastigheten. Hyresnivån, löptiden, optionerna, KPI-regleringen, depositionen, hyresgarantin och fördelningen av gemensamma kostnader står i dina kontrakt, inte i något register, och kommer aldrig att göra det. WAULT är därför inte ett tal rapporten kan räkna ut. Den ger dig allt som ligger runt omkring, och säger tydligt var gränsen går.
Se även: Förvalta portfölj på placepoint.no.
Hyresgästlistan är en kreditportfölj
Frågan en gårdsägare ställer sig är sällan bara vilka som håller till i byggnaden. Den är hur stor del av hyresintäkten som vilar på hur få motparter, i hur få branscher, och hur solid var och en av dem är. En lista med 20 namn kan vara 20 oberoende kassaflöden eller ett kassaflöde med 19 bihang, och det är den skillnaden som avgör vilken yield byggnaden bär. Listan läses därför som en kreditportfölj: koncentration först, soliditet per motpart därefter, branschkorrelation sist.
Det andra avgörandet kommer före allt detta: har fastigheten bolagshyresgäster över huvud taget. Hyresgästdata bygger på postadressregistret och registrerade företagsadresser i Brønnøysundregistrene (BRREG), så täckningen är bäst för bolag. Privata bostadshyresgäster registrerar ingen företagsadress och fångas sällan upp. För kommersiell fastighet är listan därför nästan komplett, för en bostadsbyggnad är den oftast tom, och det är inte ett fel i data utan ett uttryck för vad registren innehåller. Rapporten är skriven för den första situationen.
Vem detta är för
Gårdsägare och förvaltare som vill se motpartsrisken i hyresgästbeståndet samlat i stället för bolag för bolag. Banken som ska bedöma kassaflödet bakom ett lån, köparen som gör due diligence på intäktssidan, och näringsmäklaren som ska beskriva en byggnad i ett prospekt. En asset manager med flera hundra fastigheter använder samma runda som portföljscreening: vilka byggnader har en hyresgäst för mycket, och vilka har en hyresgäst som inte tål nedgången som kommer.
Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet fastigheten ligger: 1,1 miljoner aktiva bolag, 850 000 underenheter och 5,3 miljoner kopplingar mellan företagsadresser och fastigheter. Se Placepoint i tal för hela översikten.
Checklistan
| Spår | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Vilka som sitter där | Företagsnamn, organisationsnummer, bransch, anställda, hyrestid | Fliken Hyresgäster i Fastighetspanelet |
| Ytan bakom hyresförhållandet | Bruksarea per användningsenhet, samlad bruksarea, avvikelse mot kontrakt | Användningsenheter under fliken Fastighet |
| Soliditeten | Omsättning, EBITDA, årets resultat, eget kapital och anställda över tid | Fliken Ekonomi i Bolagspanelet |
| Koncern och garant | Moderbolag, koncernstruktur, verkliga huvudmän | Bolagspanelets flik Ägarandel |
| Koncentration | Andel anställda hos de största, branschfördelning, genomsnittlig hyrestid | Kortet Hyresgästöversikt, Filter |
| Ändring över tid | Tidigare hyresgäster, flytthistorik, genomsnittlig historisk hyrestid | Tidigare hyresgäster, Bolagspanelets flik Kontor |
| Branschbilden runt omkring | Vilka näringar som dominerar området, och vilka som växer | Näringsliv |
Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det förut.
Vilka som håller till här
Det första spåret är själva listan: vilka som är registrerade på adressen, hur länge de har varit där, och hur stora de är. Fliken Hyresgäster i Fastighetspanelet öppnar med två kort ovanför tabellen. Översikt räknar hyresgäster med och utan registrerade anställda, summerar anställda totalt och anger genomsnittlig hyrestid mot genomsnittlig historisk hyrestid. Hyresgästöversikt fördelar beståndet efter bransch, med andelen i procent per näring och en Efter-meny för att byta gruppering.
Själva tabellen har en rad per bolag, med namn, näringsbeskrivning under namnet, antal anställda och hyrestid, och en pil som expanderar raden. Sortera på Anställda för att se vilka som faktiskt fyller byggnaden, eller på Hyrestid för att se vilka som har suttit längst. Fälten i sin helhet, bland andra organisationsnummer, ålder, juridisk enhetstyp, NACE-klassificering och företagsadress, står på Enheter och hyresgäster. Bredvid tabellen ligger ett sökfält som filtrerar listan lokalt, en kolumnväljare och en nedladdningsknapp.
Klicka på en hyresgäst, så får du en detaljpanel med koncernstruktur och aktieägare. Därifrån går vägen vidare till Bolagspanelet, som är där resten av spåren besvaras.
Genomsnittlig hyrestid är ett oviktat genomsnitt och inte samma sak som WAULT, som viktar efter hyressumma. Den är ändå den snabbaste signalen på om byggnaden är stabilt uthyrd eller har genomströmning. En ankarhyresgäst med nio år bakom sig bredvid en genomsnittlig hyrestid på tre år visar att det sitter många korta kontrakt under ankaret.
Listan bygger på registrerade företagsadresser, inte på hyresavtal. Ett bolag kan ha företagsadress hos sin redovisningskonsult och sitta på ett helt annat ställe, och ett bolag som nyss har flyttat in kan saknas i registret i några veckor. Korskontrollera mot din egen kontraktsöversikt innan du använder listan som facit.
Ytan bakom hyresförhållandet
Nästa fråga är hur mycket yta varje hyresförhållande täcker. Användningsenheter under fliken Fastighet listar användningsenheterna som är registrerade på fastigheten i Matrikkelen, var och en med enhetsnummer, våning och användningsändamål, och med BOA per enhet i fullvyn. Ovanför tabellen ligger ytkorten: bebyggd yta och andel av tomt, tomtyta, bruksarea totalt fördelat på bostad och annat, och bruksareagrad.
För en kommersiell byggnad är det antal, typ och yta per användningsenhet som styr intäktspotentialen och vilka hyresgäster byggnaden kan rymma. För ett sektionerat samägande är det ägarsektionerna som står i listan. Kombinationen av ytan här och namnen i fliken Hyresgäster är uthyrningsstrukturen: fullt uthyrd, delvis vakant, eller en blandning av stora och små hyresgäster.
Kontrollen mot kontrakten är det spåret egentligen handlar om. En avvikelse på fem till tio procent mellan registrerad och kontrakterad yta är vanlig i äldre matrikkeldata. En större avvikelse ska förklaras innan den prissätts, och riktningen avgör vem som har ett krav: är kontraktsytan störst, betalar hyresgästen för mer yta än den som är registrerad.
Matrikkelen registrerar bruksarea efter sin egen definition, inte efter mätregeln i ditt hyresavtal. Talen är en utgångspunkt för avstämning, inte en uppmätning.
Soliditeten bakom hyran
En hyresgäst är värd sitt kontrakt så länge bolaget klarar att betala det. Klicka på hyresgästen i listan, så ger fliken Ekonomi i Bolagspanelet bokslutet år för år. Kortet Bokslut ritar omsättning och EBIT per räkenskapsår, som staplar eller kurva, och Välj värden styr vilka serier grafen visar: Omsättning, EBITDA, EBIT, EBT, Årets resultat, Summa tillgångar, Eget kapital och skulder.
Under grafen står nyckeltalen för senaste året med ändringen från året före: intäkter, nettoresultat, EBITDA och antal anställda. Längst ner ligger underflikarna Anställda, Resultat och Årsrapport, där Årsrapport länkar till de inlämnade årsboksluten. Det är kreditbedömningen av de största hyresgästerna, gjord utan att beställa något.
Fyra saker är värda att läsa av för en hyresvärd. Eget kapital säger om bolaget tål ett dåligt år. Utvecklingen i antal anställda säger om de kommer att behöva mer eller mindre yta vid nästa förnyelse. Resultatet över flera år skiljer ett bolag i cyklisk nedgång från ett som är på väg ut. Och ett bolag under avveckling eller med negativt eget kapital är ett fynd i sig, oavsett hur länge kontraktet löper.
Är hyresgästen del av en större koncern ändras kalkylen. Fliken Ägarandel visar verkliga huvudmän, aktieägarna per räkenskapsår, ägarträdet uppåt och koncernstrukturen med moder-, dotter- och systerbolag.
Ett dotterbolag med tunn balansräkning och ett solitt moderbolag över sig är en annan motpart än samma dotterbolag ensamt, förutsatt att moderbolaget faktiskt har ställt en hyresgaranti. Fliken Ägarandel talar om vem du kan be om den från, om den finns står i kontraktet.
Bokslutstalen är inlämnade årsbokslut och ligger efter i tid. Ett bolag som fick problem under innevarande år ser fortfarande friskt ut i det senast avlagda bokslutet, och ägarkedjan kan stanna vid ett utländskt bolag där Brønnøysundregistrene saknar djupdata.
Koncentration
Koncentration är frågan rapporten är byggd kring: hur mycket av intäkten hänger på hur få motparter. Det läses av på tre nivåer i samma flik.
Först motpartskoncentrationen. Sortera listan på Anställda och läs av hur stor andel de två eller tre översta utgör av summan i översiktskortet. En hyresgäst med hela byggnaden är koncentrationsrisk i sin renaste form, sju hyresgäster med flera år var bakom sig bär ett annat avkastningskrav än en som står för allt. Antalet anställda är en approximation av yta och inte en mätning, men för kontor är en tumregel på 10 till 15 m² per anställd tillräckligt bra för att rangordna.
Sedan branschkoncentrationen. Kortet Hyresgästöversikt fördelar beståndet på näring med andel i procent. Fem hyresgäster i samma bransch är samma risk som en hyresgäst, bara i en annan skepnad: de träffas av samma nedgång samtidigt, och de förnyar på samma marknad. En byggnad med 34 % i en näring och resten spritt är något annat än en byggnad där tre näringar delar allt.
Till sist löptidskoncentrationen, som registren bara ger dig indirekt. Hyrestid per rad säger hur länge bolaget har varit registrerat på adressen, inte när kontraktet löper ut. Klumpar av hyresgäster som flyttade in samma år är ändå en signal: de hyrdes sannolikt ut i samma runda, och de förfaller sannolikt i samma runda.
Portföljversionen av samma fråga ligger på två ställen. Bolagspanelets flik Fastigheter har underfliken Hyresgäster, som samlar de aktiva hyresförhållandena fördelat på allt bolaget äger, med Tidigare hyresgäster bredvid.
Filter gör samma urval systematiskt. Filtertypen Fastighet har sektionen Hyresgäster, och Bolag har Lokaler (Som Hyresgäst) bredvid Bokslut och Koncern Och Ägare, så du kan hämta ut alla fastigheter med bara en hyresgäst där hyresgästen har svag ekonomi. Show in table öppnar träffarna som tabell längst ner på skärmen, och Export laddar ner dem som kalkylark.
Andelarna i Hyresgästöversikt är beräknade från registrerade bolag och anställda, inte från hyressumma. Ett litet bolag med hög hyra per m² väger lika mycket som ett stort lager i den fördelningen. Använd den för att se strukturen, inte för att räkna på intäkt.
Ändring över tid
En hyresgästlista är en ögonblicksbild. Rörelsen i den är ofta mer informativ än bilden själv, och den läses på tre ställen.
Underfliken Tidigare hyresgäster bredvid Hyresgäster visar vilka som har flyttat ut. En adress som många har flyttat från på kort tid är en fråga till säljaren i en transaktion och en fråga till förvaltaren annars: är det byggnaden, läget, priset eller driften. Översiktskortets genomsnittliga historiska hyrestid ger samma sak som ett tal, och förhållandet mellan genomsnittlig hyrestid och genomsnittlig historisk hyrestid säger åt vilket håll byggnaden rör sig. Är dagens genomsnitt väsentligt högre än det historiska har byggnaden fått en stabilare hyresgästmiljö än den har haft.
Från motsatt håll läses samma sak i Bolagspanelets flik Kontor. Den listar företags- och kontorsadresserna knutna till bolaget, med kortet Kontorsfördelning överst och tre underflikar: Kontor, Kontorsträd och Flytthistorik.
Flytthistorik är där flyttrisken för en enskild hyresgäst faktiskt står: ett bolag som har bytt adress tre gånger på tio år beter sig annorlunda än ett som har suttit stilla sedan bildandet. Kontorsträd visar om bolaget har flera lokaler, vilket är relevant när du bedömer om det kan konsolidera sig ut ur din byggnad. För ett fastighetsbolag med många dotterbolag är fliken också ett snabbt sätt att se strukturen.
En adressändring i registret är en formell registrering och inte nödvändigtvis en fysisk flytt. Ett bolag som ändrar företagsadress till redovisningskonsultens kontor försvinner från din lista utan att ha flyttat ut ur byggnaden.
Branschbilden runt omkring
Hyresgästbeståndet i en byggnad får mening först när du ser vilket näringsliv som omger den. Kartlagren under Näringsliv svarar på två frågor samtidigt: om dagens hyresgäster sitter i ett område som passar dem, och vilka som kan ta över lokalerna när de inte gör det längre.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Huvudnäring per basområde | De fem dominerande näringarna per basområde efter NACE och antal anställda |
| Växande företag | Företag som har vuxit med minst tio anställda eller 25 % över 18 månader |
| Ägar- och bolagsstruktur | Vilka som äger grannbyggnaderna, färglagt efter näring, med översta ägare |
| Handelsaktivitet | Var handeln i kommunen faktiskt ligger |
| Kommersiella byggnader | Byggnadsbeståndet som kan användas till näring, från matrikkelen |
| Köpcentrum | Centrumen i området efter omsättning och antal butiker |
| Fastighetstransaktioner i media | Vad jämförbara kommersiella fastigheter har rapporterats sålda för |
Ska sökningen gå åt motsatt håll, från ledig yta till aktuella företag i stället för från byggnad till hyresgäster, är det Rapport: Hyresgästanalys och hyresgästsökning som täcker den riktningen. Hitta rätt hyresgäst går igenom receptet för en fastighet.
Kedjor och filialer hittas på läge, inte på namn. Varje försäljningsställe har sitt eget organisationsnummer, så en namnsökning på kedjan träffar inte butiken på gatan.
Själva rapporten
Formatet är en hyresgästöversikt med en riskbedömning överst, inte en ren uppräkning. Sammanfattningen står först och svarar på koncentrationsfrågan: hur mycket av beståndet som vilar på de största motparterna, och om någon av dem har tal som inte tål en förnyelse. Därefter kommer själva tabellen, sedan soliditeten per bolag, sedan rörelsen.
| Del | Innehåll |
|---|---|
| Sammanfattning | Antal hyresgäster, samlad yta, koncentration på de tre största, och de hyresgäster som kräver uppföljning |
| Hyresgästlista | Bolag, organisationsnummer, bransch, anställda, hyrestid och yta per enhet där kopplingen finns |
| Soliditet | Omsättning, EBITDA, årets resultat, eget kapital och utveckling i antal anställda per hyresgäst, med koncern där det finns |
| Koncentration | Andel per hyresgäst och per bransch, genomsnittlig hyrestid mot genomsnittlig historisk hyrestid |
| Ändring | Tidigare hyresgäster, utflyttningar senaste året, och flytthistorik för de största |
| Portfölj | Samma tal aggregerade fördelat på fastigheterna, med fördelning per kommun och bransch |
| Inte undersökt | Hyresnivå, löptid, optioner, KPI-reglering, deposition, hyresgaranti, gemensamma kostnader och WAULT |
Den sista raden är avgränsningen av omfattningen, och den hör alltid med. Rapporten säger vilka motparterna är och vad de tål, vad de betalar och hur länge de är bundna står i dina kontrakt. Bilagan anger källa och datum per uppgift med länk tillbaka till fliken den kom från, så att varje tal kan spåras.
Skapa rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tillgång till samma källor som flikarna och kartlagren ovan, och skriver dokumentet på en prompt. Fler hyresgästexempel, bland andra en full portföljöversikt med hyresgäster per byggnad och flagg för bolag med negativt eget kapital, står på Exempel och tips. Prompten behöver inte vara längre än så här:
Skapa en hyresgästrapport för [matrikkelnummer, adress eller org.nr]. Ta med
alla hyresgäster med bransch, antal anställda och hur länge de har varit
registrerade, ytan per användningsenhet, och senaste bokslut per hyresgäst med
omsättning, eget kapital och resultat. Räkna ut hur stor andel de tre största
utgör, och hur stor andel den största branschen utgör. Ta med tidigare
hyresgäster och utflyttningar, och branschbilden i området runt omkring. Markera tydligt
vad som inte täcks av registren.
Ska svaret in i en egen mall, be om tabell i stället för PDF, en rad per hyresgäst: bolag, organisationsnummer, bransch, anställda, hyrestid, eget kapital och anmärkning. Standardinstruktionen för näringsmäklare och förvaltare på samma sida prioriterar ytuppgifter med källa och hyresgäster med bransch och löptid, vilket är samma ordning som rapporten följer.
Står du i kartan gör Agenten den korta uppslagningen utan att byta verktyg: ”Skapa en hyresgästöversikt för den här fastigheten med hur länge de har suttit där” ger listan som text, med länkar vidare till varje bolag. Kartan flyttar sig dit fastigheten är.
Relaterade ytor
- Enheter och hyresgäster - fullständig fältbeskrivning för båda flikarna rapporten läser.
- Fastighetspanel - de övriga flikarna på samma fastighet.
- Bolagspanel - ekonomi, ägarskap, roller och adresshistorik för en hyresgäst.
- Filter - urval på hyresgäster, bokslut och koncernstruktur fördelat på hela matrikkelen.
- Hyresgäster och näring (FAQ) - var hyresgästdata kommer från, och vad som saknas.
- Rapport: Hyresgästanalys och hyresgästsökning - den motsatta sökningen: hitta bolagen som kan flytta in.
- Rapport: Portfölj - vad portföljen består av, som underlag för hyresgästbilden fördelat på hela beståndet.
- Rapport: Due diligence - det kommersiella spåret tillsammans med de övriga DD-spåren.
- Styra och övervaka portfölj - hyresgästspåret genomgånget på en portfölj.
Datavärdar
- Brønnøysundregistrene (BRREG) (bolag, roller, bokslut, bransch och registrerade företagsadresser).
- Skatteetaten (antal anställda, aktieägardata och verkliga huvudmän).
- Matrikkelen via Kartverket (användningsenheter, yta och sektioner).
- Geodata AS (byggnadsdata och köpcentrum).
- Placepoint (näringslivskartlagren och kopplingen mellan företagsadress och fastighet).