Rapport: Portfölj
Portföljrapporten blir en del av Placepoint Fusion. Själva rapporten är inte färdig, men allt den bygger på finns tillgängligt i dag: ägda fastigheter, ägarkedjan ned till varje single purpose-bolag, areal, geografi, byggnadstyper, transaktioner och bokslut. Den här sidan visar var varje punkt besvaras.
Rapporten kommer, underlaget finns här
Rapporten samlar ett bolags portfölj i ett dokument: fastigheterna bolaget står som lagfaren ägare till, fastigheterna det äger genom dotterbolag, arealerna, kommunfördelningen, byggnadstyperna och de inskrivna överlåtelserna. Fram till att den är klar gör du rundan nedan själv, flik för flik i Bolagspanelen och kartlager för kartlager, eller låter Placepoint AI sätta ihop den. Det är samma data i alla tre fallen, skillnaden är vem som skriver dokumentet.
Skillnaden som betyder något går mellan det registren vet och det bara ägaren vet. Vem som äger vad, hur stort det är, när det senast bytte ägare och vilka som sitter i byggnaderna är registeruppgifter, och de står i konsolen från första uppslaget på organisationsnumret. Bokförda värden, hyresintäkter, yield, lånevillkor och interna värderingar finns inte i något offentligt register och kommer inte att göra det. De ligger i redovisningssystemet och i låneavtalen. Rapporten anger vilka uppgifter det gäller i stället för att låtsas att den har dem.
Se också: Förvalta portfölj på placepoint.no.
Direkt ägande eller single purpose-bolag
En portföljägares verkliga innehav är sällan det moderbolaget självt står registrerat med. I norsk kommersiell fastighet är normen att varje fastighet ligger i sitt eget single purpose-bolag, och att moderbolaget äger aktierna i SPV:erna i stället för fastigheterna. En manuell sökning på moderbolaget hittar då tomma händer. Portföljen framträder först när du går ned i ägarkedjan led för led, och det är den vandringen rapporten gör åt dig.
Nyckeltalen högst upp i fliken Fastigheter säger vilken av de två strukturerna du står i. Fabege AB har 22 fastigheter fördelade på 22 ägarbolag och maximalt kedjedjup 4: en trappa, där fastigheter ligger upp till tre led under toppbolaget. Olov Lindgren AB har 85 fastigheter i 4 ägarbolag och kedjedjup 2, alltså ett led ned. Kedjedjupet är det enda talet som skiljer en platt struktur från en trappa, och det säger hur många bolag du annars hade fått slå upp var för sig.
Strukturen har ett skäl. Vid aktieförsäljning utlöses inte dokumentavgiften på 2,5 %, och aktierna i SPV:et byter ägare utan att grunnboken får veta det. För en portföljgenomgång betyder det att fastighetssidan och bolagssidan måste läsas tillsammans: fastighetslistan säger vad som ägs, och ägarkedjan säger vem som faktiskt sitter på den.
Vem detta är för
Portföljansvariga, asset managers och fastighetsförvaltare som ska hålla överblicken mellan kvartalsrapporterna. Banken som ska bedöma ett fastighetsbolag som låntagare och behöver säkerhetsmassan uppräknad. Rådgivaren som ska värdera eller sälja en samling fastigheter i stället för en. En due diligence av en hel portfölj följer samma lista, bara på en gång i stället för löpande.
Underlaget är detsamma oavsett hur stor portföljen är: 3,5 miljoner matrikkelenheter, 1,1 miljoner aktiva bolag, över 14 miljoner registrerade ägare och rättighetshavare, 5,3 miljoner kopplingar mellan bolagsadresser och fastigheter och 1,5 miljoner kopplingar genom SPV:er. Se Placepoint i siffror för hela översikten.
Checklistan
| Spår | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Innehållet | Antal fastigheter, tomtyta, användning, kommunfördelning | Fliken Fastigheter i Bolagspanelen |
| Ägarkedjan nedåt | Ägarbolag, kedjedjup, vilken fastighet som ligger var | Ägarträd under fliken Fastigheter |
| Ägarkedjan uppåt | Aktieägare, slutliga ägare, koncern | Fliken Ägarandel |
| Sammansättningen | Byggnadstyp, byggår, energiklassning, tomträttsförhållanden | Byggnadspanelen, Byggnadsålder |
| Historiken | Inskrivna överlåtelser, ägartransaktioner, fusioner och fissioner | Fliken Transaktioner |
| Ekonomin | Omsättning, EBITDA, eget kapital och skulder år för år | Fliken Ekonomi |
| Hyresgästerna | Vilka som sitter i byggnaderna, bransch, antal anställda | Fliken Hyresgäster i Fastighetspanelen |
| Grannskapet | Vilka andra som äger runt portföljen, och vad som omsätts | Ägar- och bolagsstruktur, Fastighetspriser |
| Uppföljningen | Arbetslista, egna kolumner, aviseringar om nya ärenden | Taggar, Datamängder, Övervakning |
Kartlagren slår du på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det förut.
Vad bolaget äger
Portföljen öppnar du med organisationsnumret. Skriv det i sökfältet, med eller utan mellanslag, så visar kolumnen Resultattyper hur många träffar varje kategori har. Ett organisationsnummer ger en träff under Företag och noll under de andra, så du är framme med en tangenttryckning, också när två bolag delar namn. Bolagspanelen öppnas med namn och organisationsnummer överst, och fliken Fastigheter är där portföljen ligger.
Fliken har fyra underflikar. Ägda fastigheter är tabellen över matrikkelenheter bolaget står som ägare eller lagfaren ägare till, med kolumnerna Fastighet, Användning och Tomtyta. Sorterad på tomtyta står de största tomterna överst, och kolumnen Användning skiljer blandad användning från kontor, detaljhandel, lager och logistik, parkering och bostad. Sammansättningen läser du alltså utan att öppna en enda fastighet. Klicka på en rad, så öppnas Fastighetspanelen på den.
Ägarträd visar samma fastigheter som ett expanderbart träd när de hålls genom dotterbolag, och det är där SPV-strukturen blir läsbar: vilket bolag som äger vilken fastighet, och hur långt ned i kedjan den ligger. Hyresgäster och Tidigare hyresgäster samlar hyresförhållandena i hela portföljen på ett ställe, i stället för en fastighet i taget.
Kortet Fastighetsfördelning bredvid nyckeltalen grupperar portföljen efter ett valt fält. Med Efter: Ägarform ser du hur stor del av portföljen som står på inskriven lagfart och hur stor del som är registrerad genom kontaktroll. Skillnaden är värd en blick innan du räknar: en fastighet utan inskriven lagfart i bolagets namn hålls på ett annat sätt än resten.
Tabellen listar matrikkelenheter, inte byggnader. En fastighet med flera byggnader står som en rad, och en sektionerad fastighet med en rad per sektion. Lokaler som bolaget självt hyr är inte en del av portföljen, de står under Kontor och på kortet Hyrda lokaler på Översikt.
Ägarkedjan under och över
Fliken Ägarandel i Bolagspanelen svarar på vem portföljen egentligen tillhör. Översikten räknar aktieägare, totalt antal aktier och största ägarandel, och anger vilket år siffrorna är hämtade från. Olov Lindgren AB har tre aktieägare: Juditta Hageltorn Holding AB, Pudervippan Holding AB och Labfro Holding AB. Underflikarna är Slutliga ägare, Aktieägare, Ägarträd och Koncern.
Slutliga ägare är de fysiska personer som till slut kontrollerar bolaget, räknat genom hela kedjan i stället för ett led upp. Det är den nivå en due diligence eller en penningtvättskontroll frågar efter. Aktieägare ger ägarandelarna per räkenskapsår från aktieägarregistret, så du ser när en andel ändrades, och små aktieägare samlas i en egen rad. Ägarträd ritar kedjan uppåt mot moderbolag, och Koncern visar moder-, dotter- och systerbolag där bolaget ingår i en koncern.
De två träden pekar åt var sitt håll, och en portfölj kräver båda. Ägarträdet under fliken Fastigheter går nedåt, från bolaget till de single purpose-bolag som håller fastigheterna. Ägarträdet under Ägarandel går uppåt, från bolaget till den som äger det. Läser du bara det ena saknar du antingen innehavet eller motparten.
Ägarkedjan kan stanna vid utländska bolag där Brønnøysundregistrene (BRREG) saknar djupdata. Sista ledet måste då verifieras mot utländska register eller bolagets egen årsredovisning.
Sammansättningen i portföljen
Antal fastigheter säger lite i sig. Det som avgör vad portföljen kräver i kapital och uppföljning är vilken sorts byggnader den består av, hur gamla de är, var de ligger och hur tomterna hålls. Fliken Fastighet i Fastighetspanelen ger tomtytan, skiftena och hierarkin mellan matrikkelenheterna för varje enskild fastighet, och Byggnadspanelen ger byggår, byggnadsstatus och energideklaration per byggnad. Över en hel portfölj är kartan snabbare än tabellen.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Byggnadsålder | Byggår som färgskala, så att äldsta och nyaste delen av portföljen framträder |
| Kommersiella byggnader, Bostadshus | Vad som är näring och vad som är bostad, också på granntomterna |
| Enova energimärkning | Energiklassning och uppvärmningsklassning per byggnad |
| Miljöcertifieringar | BREEAM, Svanenmärkt och LEED där byggnaderna är certifierade |
| EU-taxonomi – byggnader | Byggnadernas placering mot kriterierna i EU-taxonomin |
| Tomträtt, Tomträttstomter | Vilka tomter som är upplåtna med tomträtt i stället för ägda |
Geografin är den andra halvan. En portfölj som ligger samlad är också ett grannskap, och Ägar- och bolagsstruktur färgar fastigheterna runt omkring efter vilken verksamhet den lagfarna ägaren driver: uthyrning av egen fastighet, utveckling och försäljning, fastighetsförvaltning, borettslag, offentlig förvaltning. Det avgör vem som är möjlig motpart i en omvandling och vem som inte är det. En portfölj spridd över många kommuner läses åt andra hållet: kommunfördelningen på kortet Översikt säger hur många ärendearkiv och planregister du måste följa.
Byggåret i matrikkelen är året byggnaden uppfördes, inte året den senast renoverades. En hög byggnadsålder säger därför inget om tekniskt skick i sig, det gör energideklarationen och en besiktningsrapport.
Transaktionshistoriken
Fliken Transaktioner i Bolagspanelen samlar köpen och försäljningarna bolaget har varit part i. Överst ser du antalet fastighetstransaktioner, totalsumman, datumet för den senaste registreringen och hur stor andel som är Fri försäljning. Listan ger datum, matrikkelnummer, typ och försäljningspris per rad. Underflikarna skiljer fastighetstransaktioner från ägartransaktioner och investeringar, och det är just skillnaden mellan att sälja byggnaden och att sälja bolaget som äger den.
För en portfölj är datumen lika intressanta som beloppen. Ett innehav där det senaste inskrivna förvärvet ligger 20 år tillbaka är något annat än ett som byggts upp de senaste fem åren, både skattemässigt och i vad du kan förvänta dig av dokumentation. Fusioner och fissioner står som egen typ utan pris, och en rad av dem på kort tid är oftast en omorganisering av SPV-strukturen snarare än köp och försäljning.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Fastighetspriser | Genomsnittligt överlåtelsepris per grunnkrets runt portföljen |
| Antal fastighetsöverlåtelser | Hur mycket som faktiskt omsätts i området |
| Senaste försäljningar (bruksenheter) | De färskaste enskilda försäljningarna, med pris och datum |
| Fastighetstransaktioner i media | Vad jämförbara fastigheter har omtalats som sålda för |
Prislagren är referensen mot en egen värdering: har grannskapet flyttat sig sedan förra rundan, har portföljen gjort det också. Analys ger samma jämförelse som tabell och diagram för ett avgränsat område.
Bara Fri försäljning ger en prisindikation. Arv, Skifte, Sektionering, fusioner och fissioner är överlåtelser utan marknadspris, och en aktieförsäljning av ett ägarbolag står inte i grunnboken över huvud taget. Det hittar du under ägartransaktioner och i fliken Ägarandel.
Ekonomin bakom
Fliken Ekonomi i Bolagspanelen ger bokslutet år för år, för varje enskilt bolag i kedjan. Överst ligger kortet Bokslut med omsättning och EBIT per räkenskapsår, och Välj värden styr vilka serier grafen ritar. Menyn har åtta: Omsättning, EBITDA, EBIT, EBT, Årets resultat, Summa tillgångar, Eget kapital och Liabilities (skulder). Under står nyckeltalen för senaste året med förändringen från året före, och nederst ligger underflikarna Anställda, Resultat och Årsrapport, där Årsrapport länkar till de inlämnade årsredovisningarna. Beloppen i grafen står i tusen kronor.
För en portföljägare är det tre läsningar som betyder något. Summa tillgångar mot eget kapital ger förhållandet mellan bokfört värde och eget kapital i varje ägarbolag, och ett single purpose-bolag med negativt eget kapital är ett fynd i sig. Utvecklingen i omsättning över år säger om hyresintäkterna i det bolaget är stabila eller faller. Ett skalbolag utan anställda och utan omsättning mitt i kedjan är oftast bara ett holdingled, inte ett driftbolag.
Det fliken inte ger är lånet. Belåningsgrad, räntebindning och covenanter står i låneavtalet, inte i årsredovisningen, och NOI och kassaflöde per fastighet räknas i ägarens eget system. Registren ger nivån på bolaget, inte på byggnaden.
Fliken Ekonomi visas när vi har bokslutssiffror för bolaget. Ett nystartat SPV eller ett bolag som inte har lämnat in årsredovisning står utan siffror, och serier som bolaget saknar siffror för ritas inte även om du slår på dem.
Hyresgästmassan i portföljen
Intäktssidan i en portfölj är hyresgästerna, och de har sin egen rapport. Rapport: Hyresgäster samlar dem med bransch, antal anställda, arealfördelning, koncentration och soliditet per bolag, för en fastighet eller för hela innehavet. Här räcker det att veta var de står i dag.
Underflikarna Hyresgäster och Tidigare hyresgäster under fliken Fastigheter ger hyresförhållandena för hela portföljen samlat. För en enskild fastighet är det fliken Hyresgäster i Fastighetspanelen som gäller, med bolagsnamn, organisationsnummer, antal anställda och bransch per hyresgäst, och genomsnittlig hyrestid mot historiskt snitt. Fälten i detalj står på Enheter och hyresgäster. Klicka på en hyresgäst, så öppnas Bolagspanelen med bokslutet bakom.
Genomsnittlig hyrestid är ett ovägt medelvärde och inte detsamma som WAULT, som viktar efter hyresintäkt. Den är ändå den snabbaste signalen på om en byggnad är stabilt uthyrd, och en lång hyrestid hos ankarhyresgästen kombinerad med ett kort snitt berättar att det sitter många små kontrakt under.
Hyresgästlistan bygger på registrerade företagsadresser och fångar upp bolag, sällan privata bostadshyresgäster. Hyresnivå, löptid, optioner och vakans står inte i något offentligt register, de kommer från dina egna kontrakt.
Att hålla portföljen över tid
En portföljgenomgång är sällan ett engångsarbete. Taggar är listan som håller arbetet mellan passen: färgade etiketter som du fäster på fastigheterna från Lägg till tagg överst i Fastighetspanelen, och som samlas i Taggar-panelen i vänstermenyn. En fastighet kan ha flera taggar, så samma byggnad kan ligga i både ”Vestkorridoren” och ”Q3-genomgång”. Visa tabell nederst i panelen öppnar hela urvalet som tabell.
Datamängder tar med det registren inte har. Ladda upp din egen lista över bokförda värden, hyresnivå eller underhållsplan, koppla raderna mot matrikkelen, så står portföljen i kartan med dina egna kolumner bredvid registeruppgifterna. Filter gör det motsatta och hittar fastigheter i matrikkelen som träffar dina kriterier, till exempel när ett kontrakt löper ut och innehavet ska fyllas på. Båda urvalen exporteras till Excel.
Projekt är arbetsrummet runt en portfölj, med fastigheterna i Fastigheter, geografin i Områden och uppföljningen som kronologisk logg i Aktiviteter. Övervakning kör kommunernas postlistor dagligen mot fastigheterna och områdena i ett projekt och skickar träffarna på e-post nästa morgon. Fram till att aviseringarna är på plats är Myndighetsärenden det manuella uppslaget, per fastighet eller för grannskapet runt omkring.
Själva rapporten
Rapporten är en innehavsredovisning, inte en analys. Den räknar upp vad bolaget äger, ritar kedjan det ägs genom, och anger källa och datum för varje uppgift, så att siffrorna kan återanvändas i en styrelserapport eller ett lånemöte utan att någon måste slå upp dem på nytt.
| Del | Innehåll |
|---|---|
| Sammanfattning | Antal fastigheter, samlad tomtyta, kommunfördelning och antal ägarbolag |
| Fastighetslista | En rad per matrikkelenhet: matrikkelnummer, adress, kommun, användning, tomtyta och vilket bolag som äger den |
| Ägarkedja | Från slutliga ägare ned till varje ägarbolag, med kedjedjup och flagg för raderade bolag |
| Sammansättning | Byggnadstyp, byggår och energiklassning som fördelning i stället för lista |
| Transaktioner | Inskrivna överlåtelser och ägartransaktioner med datum, typ och pris där den är offentlig |
| Ekonomi | Omsättning, resultat, eget kapital och skulder per ägarbolag, med senast tillgängliga räkenskapsår |
| Karta | Hela portföljen i en karta, med huvudklustren markerade |
| Bilaga | Källa och datum per uppgift, med länk till fliken eller kartlagret den kom från |
| Inte täckt | Bokförda värden, hyresintäkter, yield, lånevillkor och interna värderingar |
Bilagan är poängen med att generera rapporten från registren: varje siffra pekar tillbaka på fliken eller kartlagret den kom från, med datumet uppgiften hämtades. Sista raden hör lika mycket dit. En portföljrapport som inte säger vad den inte har läses som om den har allt, och det är den läsningen som slutar i ett felaktigt beslut.
Gör rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tillgång till samma källor som flikarna och kartlagren ovan, och skriver dokumentet på en prompt. Fler färdiga exempel, bland annat en full portföljöversikt med ägarstruktur från slutlig ägare ned till single purpose-bolagen, står på Exempel och tips. Prompten behöver inte vara längre än så här:
Gör en portföljrapport för orgnr [organisationsnummer]. Ta med alla fastigheter
bolaget äger direkt och genom dotterbolag, med matrikkelnummer, adress,
kommun, användning och tomtyta. Rita ägarkedjan från slutliga ägare ned till
varje ägarbolag, och flagga bolag som är raderade eller har negativt eget kapital.
Visa sammansättningen efter byggnadstyp och byggår, transaktionerna med datum och
typ, hyresgästerna per byggnad, och bokslutssiffrorna per ägarbolag. Bifoga en
karta över huvudklustret, och säg tydligt vad registren inte täcker.
Ska svaret in i en egen mall, be om tabell i stället för PDF, en rad per fastighet: matrikkelnummer, adress, kommun, användning, tomtyta, ägarbolag och senaste transaktionsdatum. Standardinstruktionerna per bransch på samma sida sätter prioriteringen en gång, så du slipper upprepa den i varje prompt.
Står du i kartan gör Agenten det korta uppslaget utan att du byter verktyg: ”Vilka fastigheter äger bolaget bakom den här fastigheten, och var ligger de?” ger listan som text med kartlänkar, och kartan flyttar sig dit fastigheterna är.
Relaterade ytor
- Bolagspanel - flikarna rapporten läser, ett bolag i taget.
- Styra och övervaka portfölj - samma runda genomgången på en konkret portfölj.
- Rapport: Ägarstruktur och lagfart - ägarkedjan ensam, på djupet.
- Rapport: Hyresgäster - hyresgästmassan i samma portfölj.
- Rapport: Due diligence - när portföljen ska köpas eller säljas.
- Filter - urval i matrikkelen när innehavet ska fyllas på.
- Datamängder - dina egna kolumner bredvid registeruppgifterna.
Datavärdar
- Brønnøysundregistrene (BRREG) (bolag, roller, ägande, bokslut och hyresgäster) och aktieägarregistret hos Skatteetaten.
- Matrikkelen och grunnboken via Kartverket (fastigheter, lagfart och inskrivna överlåtelser).
- Geodata AS (byggnads- och näringskartlager).
- Enova SF (energideklarationer).
- Building Research Establishment (BRE) (BREEAM-certifieringar).
- Kommunala postlistor och planregister, med täckning i Täckningskarta ärendeinblick.