Rapport: Risk och klimatrisk
Riskrapporten blir en del av Placepoint Fusion. Själva rapporten är inte klar, men allt den bygger på finns tillgängligt i dag: översvämning, ras och skred, kvicklera, markförhållanden, radon, föroreningar, havsnivå och naturvärden. Den här sidan går igenom temana ett och ett och visar var vart och ett av dem besvaras.
Rapporten kommer, underlaget finns här
Rapporten samlar riskbilden för en fastighet eller en hel portfölj i ett dokument, med karta och källhänvisning per fynd. Fram till dess gör du rundan nedan själv, kartlager för kartlager, eller låter Placepoint AI sätta samman den. Det är samma data i alla tre fallen, skillnaden är vem som skriver dokumentet.
Det som gör rundan snabb är att farorna ligger som lager i samma karta. Tidigare krävde varje tema sin egen portal: översvämningszonerna hos ett direktorat, jordarterna hos ett annat, den förorenade marken i en tredje databas och hensynssonene i kommunens planinsyn. Nu klickar du på fastigheten och slår på lagren. Det som inte går snabbare är bedömningen: en karta säger att förhållandena kan finnas, inte vad de betyder för just den här åtgärden.
Se även: Bedöma risk på placepoint.no.
Tre frågor som blandas ihop
"Risk" täcker tre olika frågor i fastighetsbranschen, och de har olika svar och olika källor. Rapporten håller isär dem, och det bör du också göra när du läser den.
| Frågan | Vad den handlar om | Var svaret finns |
|---|---|---|
| Fysisk risk | Vad som kan drabba byggnaden där den står: översvämning, ras och skred, kvicklera, radon, förorenad mark | Kartlagren under Risk och Geologi |
| Klimatrisk | Samma faror sedda framåt, plus kraven som följer med: energi, utsläpp, rapportering | Den här sidan och Rapport: ESG och hållbarhet |
| Risk för innsigelse | Om en åtgärd möter motstånd från Statsforvalteren eller en sektorsmyndighet | Rapport: Naturvärden och innsigelser |
En bank som bedömer pant frågar om det första, en investerare med rapporteringsplikt om det andra, och en utvecklare med en plan på gång om det tredje. Samma fastighet, tre svar, och en karta som träffar alla tre.
Vem detta är för
Banker och kreditavdelningar som ska dokumentera pantsäkerheten, försäkringsbolag som prissätter en portfölj, fastighetsutvecklare som vill veta vad tomten tål innan de ritar, och förvaltare som ska svara ägarna på vad som finns i portföljen. Kommunal handläggning använder samma runda från andra sidan bordet.
Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet fastigheten ligger: runt 320 huvudkartlager i 18 kategorier, med runt 2 500 underkartlager, och 3,5 miljoner matrikkelenheter. Se Placepoint i siffror för hela översikten.
Temana rapporten går igenom
| Tema | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Översvämning | Kartlagd översvämningszon, aktsamhetsyta, tidigare händelser, skyddsanläggningar | Risk, Vatten |
| Ras och skred | Aktsamhet för jordskred, flomskred, stenskred och snölaviner | Risk |
| Kvicklera | Kartlagd farozon med faronivå, och aktsamhetsområde | Risk |
| Markförhållanden | Marin gräns, marin lera, jordartstyp, befintliga borrningar | Geologi |
| Radon | Aktsamhetsgrad i marken | Risk |
| Förorenad mark | Registrerade lokaler, och tidigare användning som inte är registrerad | Risk, Föroreningar |
| Havsnivå och stormflod | Nivåer för fastigheter vid havet | Risk |
| Dagvatten | Var vattnet rinner när det kommer mycket av det | Kommunens egen karta, med proxyvariabler i Vatten |
| Naturvärden | Skyddade områden, naturtyper, arter, friluftsliv | Natur |
| Marktäcketyp | Myr, odlad mark och skog, som är egna ärendeunderlag | Jordbruk |
| Klimatkrav | Energiklass, teknisk föreskrift, taxonomi | Byggnader, Rapport: ESG |
Svepet görs på matrikkelenheten och ett bälte runt den. En kvicklerezon, ett skyddat kulturminne eller en registrerad lokal hundra meter bort träffar inte byggnaden, men den träffar planarbetet, och en genomgång som bara ser på själva fastighetsytan rapporterar "inga fynd" på något som kommer tillbaka i första remissrundan.
Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte gjort det förut. Hela rundan gjord på en fastighet, med fynd och uppföljning, finns i Bedöma risk.
Översvämning och vattendrag
Översvämning är temat med flest lager, eftersom det finns i flera upplösningar. En översvämningszon är beräknad för ett bestämt vattendrag med ett bestämt återkomstintervall. En aktsamhetsyta är en grov modell som täcker hela landet. De svarar på två olika frågor, och en fastighet kan ligga utanför den ena och innanför den andra.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Översvämningszoner | Kartlagd utbredning där Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har beräknat vattendraget |
| Aktsamhetsytor för översvämning, reglerade vattendrag och dammar | Modellerad utbredning där det inte finns en detaljerad zon |
| Översvämningsområden, översvämningsskyddsområden och översvämningshändelser | Vad som faktiskt har hänt tidigare |
| Skyddsanläggningar | Vad som är byggt mot det, och av vem |
| Vattendrag och avrinningsområden | Var vattnet kommer ifrån och vart det rinner |
Ordningen är värd att hålla fast vid: först om fastigheten ligger i en zon, sedan om det finns en registrerad händelse, och till sist om det är byggt en skyddsanläggning. En skyddsanläggning ändrar riskbilden, men det framgår inte av översvämningszonen: zonen är som regel beräknad utan anläggningen, och kommunens bestämmelser säger om anläggningen har lagts till grund för byggnadsgodkännande.
En fastighet utan kartlagd översvämningszon är inte dokumenterat trygg. Den kan ligga vid ett vattendrag som NVE inte har beräknat, och då är aktsamhetsytan allt du har.
Ras och skred, kvicklera och markförhållanden
Markförhållanden flyttar kostnadsbilden mer än något annat tema. Ordningen som proffs använder är: ligger fastigheten under marin gräns, finns det kartlagd kvicklera, och vad säger jordartskartan.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Marin gräns | Om marin lera överhuvudtaget är möjlig |
| Möjlighet till marin lera | Sannolikhet innanför marin gräns |
| Kvicklera | Kartlagda farozoner med faronivå och konsekvensklass |
| Kvicklera – aktsamhet | Områden som utlöser bedömningsplikt |
| Ras och skred | Aktsamhet för jordskred, flomskred och stenskred |
| Snölaviner, försvarets aktsamhetskarta | Snölaviner där det är kartlagt |
| Jordarter | Avlagringstyp och djup |
| NADAG – geotekniska undersökningar | Befintliga borrningar i närheten |
En befintlig borrning i NADAG några tiotals meter bort är ofta det som avgör om en geotekniker måste ut på fastigheten i denna fas eller nästa. För en skredfarozon med faronivå står säkerhetskravet i den norska byggtekniska föreskriften, och det är kommunen som tillämpar det.
En aktsamhetskarta är inte en farozon. Den säger att förhållandena kan finnas, inte att de är kartlagda och bedömda. Skillnaden avgör om fyndet ska prissättas eller undersökas vidare.
Radon
Radonkänslighet från Norges geologiske undersøkelse (NGU) visar hur sannolikt det är att marken avger radon. Kartan bygger på berggrund, jordarter och mätningar i området, inte på mätningar i den enskilda byggnaden.
Kravet på radonmätning i hyresbostad följer av den norska strålskyddsföreskriften och gäller oavsett vad aktsamhetskartan visar. En låg aktsamhetsnivå befriar ingen från att mäta.
Förorenad mark
Förorenad mark och Markföroreningar – områden visar lokaler registrerade hos Miljødirektoratet, med påverkansgrad. Utsläpp från industri visar de verksamheter som rapporterar utsläpp i dag.
Registret är inte uttömmande, och det är här läsningen skiljer sig från de andra temana: frånvaro av en registrering är inte ett fynd. Tidigare användning är den starkaste signalen du har, och den läser du på två ställen. Listan över utgångna byggnader under Byggnad i Fastighetspanelen visar byggnader som är rivna, och en tidigare verkstad, en bensinstation eller en kemtvätt är skäl att undersöka oavsett vad registret säger. Historiska flygfoton visar området årgång för årgång tillbaka till 1950-talet, och en tomt som var industriområde 1975 bär det med sig.
Havsnivå och stormflod
Högvatten och stormflod ger nivåerna för fastigheter vid havet, och är temat där havsnivåhöjning och stormflod möts: stormfloden är händelsen, havsnivåhöjningen är nivån den startar från. För en byggnad med källare eller tekniskt rum under mark är skillnaden mellan dagens och framtidens nivå själva frågan.
Dagvatten, temat registren inte täcker
Dagvatten är den fysiska faran som oftast leder till skada på byggnader, och den enda på den här listan utan ett nationellt dataset. Det finns ingen rikstäckande modell för var vattnet rinner vid ett extremt regn, och en riskrapport som inte säger det låtsas täcka mer än den gör.
Tre lager är de närmaste proxyvariablerna, och de ersätter inte en dagvattenkarta:
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Dräneringslinjer | Var vattnet naturligt samlas och rinner |
| Markfuktighet | Hur våt marken är sedan tidigare |
| Gråa arealer | Hur mycket av området som är hårdgjort, och därmed inte tar emot vatten |
Dagvattenhantering regleras av kommunen, och dagvattenkartan ligger i kommunens egen planinsyn där den finns. Rapporten säger vad som är känt och vad som inte är bedömt, i stället för att utelämna temat.
Naturvärden och innsigelse
Naturvärden hör till riskbilden eftersom de träffar genomförbarheten snarare än byggnaden: en registrering ändrar inte panten, men den kan stoppa detaljplanen. Rapport: Naturvärden och innsigelser täcker temat i full bredd. Det som hör hemma här är hur fynden ska läsas.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Värderade naturtyper | Kartlagda naturtyper med värde |
| Arter av nationellt förvaltningsintresse | Hotade och prioriterade arter som väger tungt i en bedömning |
| Natur- och kulturområden | Skyddade områden och skyddsbeslut |
| Marktäcketyper (AR5) | Myr, odlad mark och skog, där jordbruksskyddet ger egen ärendegång |
| Kulturarv – Askeladden WMS | Kulturminnen och SEFRAK-registrerade byggnader |
Två saker avgör om ett fynd faktiskt betyder något, och båda är lätta att missa.
Ett artfynd är en observation vid en tidpunkt, inte en bekräftad förekomst i dag. Närstående arter förväxlas, många registreringar är oprecist lägesbestämda, och en del är gamla nog att förekomsten kan vara borta. Rapporten anger därför fyndår och precision där källan har det, och ett fynd som ska bära en slutsats verifieras mot Artsdatabanken innan det används.
Närhet till ett skyddat område utlöser inte innsigelse i sig. Innsigelse ska bedömas när ett planförslag kan komma i konflikt med skyddade områden enligt naturmangfoldloven kapitel V, jämför § 77, också när förslaget ligger utanför själva skyddsområdet. Men konflikten måste visas mot de värden skyddet ska bevara. Avstånd ensamt är inget argument, varken för eller mot.
Känsliga artsdata som häcknings- och yngelområden är inte offentligt tillgängliga och ingår inte. De kräver eget avtal med Statsforvalteren per projekt.
Klimatrisk över tid
Fysisk risk är ena halvan av klimatrisken. Den andra är omställningsrisken: kraven som kommer på byggnaden, och vad de gör med värdet av den. En byggnad som inte möter kraven om några år är en strandad fastighet, och den bedömningen börjar i registrerade uppgifter om byggnaden själv.
| Källa | Svarar på |
|---|---|
| ESG-fliken i Byggnadspanelen | Energideklarationen med klass och utfärdandedatum, och vilken teknisk föreskrift byggnaden hör under |
| Enova energimärkning | Energiklassningarna för hela området, inte bara en byggnad |
| EU-taxonomi – byggnader | Byggnadens placering mot taxonomikriterierna |
| Byggnadsålder | Vilket regelverk byggnaden projekterades efter |
En deklaration äldre än tio år är inte längre giltig, och en föråldrad energiklass är också en upplysning: det betyder att ingen har haft skäl att mäta byggnaden på ett decennium. Rapport: ESG och hållbarhet tar detta vidare, med CRREM, klimatgasredovisning och EU-taxonomin.
Faktisk energiförbrukning, utsläpp och en färdig taxonomibedömning bygger på egna mätdata och finns inte i offentliga register. Rapporten täcker det registrerade underlaget.
Det som vilar på fastigheten
Den juridiska risken delar sida med den fysiska i ett kreditärende, och den läses i panelen snarare än i kartan. Ägare-fliken i Fastighetspanelen ger ägarkedjan och motparten, Myndighetsärenden ger förelägganden, överklaganden och oavslutade byggärenden, och knappen Fastighetsregister ger grunnboksutdraget med pant och servitut. Hela den genomgången finns i Rapport: Due diligence.
Ett oklart föreläggande är ofta den risk som försenar ett ärende mest, och det står i kommunens diarium, inte i någon farozonkarta.
Själva rapporten
Rapporten är byggd kring ett tema per rad och en tydlig tröskel: antingen slår temat ut på den här fastigheten, eller så gör det inte det. Temana som slår ut får en motivering, en konsekvens och ett förslag till åtgärd. Temana som inte slår ut står listade med att de är kontrollerade. Det är den listan som gör dokumentet verifierbart, och som gör att en handläggare ser skillnad på "ingen risk" och "inte undersökt".
| Del | Innehåll |
|---|---|
| Sammanfattning | Alla teman med utslag eller inte, på en sida |
| Teman med utslag | Tema, motivering, möjlig konsekvens och möjliga åtgärder, ett per rad |
| Teman utan utslag | Temana som är kontrollerade utan fynd, med vad som lästes |
| Karta per fynd | Fastighetsgränsen och det utlösande kartlagret i samma bild |
| Konsekvens | Vad fyndet betyder för tid, kostnad och genomförbarhet |
| Bedömning av innsigelse | Temana som kan utlösa innsigelse, med motivering. Modellbaserad, och märkt som det |
| Metodik och källor | Vilka register och kartlager som är lästa, med datum |
| Inte bedömt | Temana utan dataunderlag, dagvatten först |
Två saker är värda att notera i formen. Sammanfattningen listar temana utan utslag lika tydligt som de med, eftersom ett tema som saknas i en rapport inte går att skilja från ett tema utan fynd. Och bedömningen av innsigelse är en bedömning, inte ett beslut: Statsforvalteren utövar fackmässig bedömning, och rapporten ger det underlag de bedömningarna bygger på.
Rapporten ersätter ingen geoteknisk bedömning, ingen ROS-analys enligt plan- og bygningsloven och ingen juridisk rådgivning. Den samlar det registren säger, med källa och datum, så att fackfolket börjar någon annanstans än på noll.
Skapa rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tillgång till samma källor som kartlagren ovan, och skriver dokumentet på en prompt. Exempel på klimatrisk- och kreditrapporter gjorda på det sättet finns på Exempel och tips. Prompten behöver inte vara längre än så här:
Skapa en riskrapport för [matrikkelnummer eller adress]. Gå igenom översvämning,
ras och skred, kvicklera, markförhållanden, radon, förorenad mark, havsnivå och stormflod,
naturvärden och marktäcketyp. Markera varje tema som utslag eller inte, med
motivering, möjlig konsekvens och förslag till åtgärd. Ange källa och datum per
uppgift, och skriv tydligt vilka teman som inte täcks av registren.
Ska svaret in i ett kreditärende, be om en rad per tema: tema, utslag, motivering, källa, datum, åtgärd. Standardinstruktionen för bank och kredit på samma sida ber om "inte täckt av registret" där täckningen saknas, i stället för att utelämna raden, och det är den regeln som gör dokumentet läsbart för en kreditkommitté.
Står du i kartan gör Agenten den korta uppslagningen utan att du byter verktyg: "Vilka farozoner träffar den här fastigheten?" slår på de aktuella lagren och svarar i text med länkar.
Relaterade ytor
- Bedöma risk - hela rundan genomgången på en fastighet, med fynd och uppföljning.
- Risk - faratyperna och hur de avläses i kartan.
- Kartlager: Risk och Kartlager: Geologi - lagren var för sig, med filtrering.
- Rapport: Naturvärden och innsigelser - naturvärdena och risken för innsigelse i full bredd.
- Rapport: ESG och hållbarhet - energi, certifiering och omställningsrisk.
- Rapport: Due diligence - riskspåret tillsammans med lagfart, plan och hyresgäster.
- Analys - rita ett område och räkna på det du hittar.
Datavärdar
- Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) (översvämning, ras och skred, kvicklera, skyddsanläggningar).
- Norges geologiske undersøkelse (NGU) (jordarter, marin gräns, radon, geotekniska undersökningar).
- Miljødirektoratet (förorenad mark, naturtyper, skyddade områden).
- Artsdatabanken (artregistreringar).
- Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) (marktäcketyp och odlingsbar mark).
- Enova (energideklarationer).
- Kartverket (matrikkel och Grunnboken) och Geodata (distribution).
- Kommunala planbestämmelser och hensynssoner.