Avkastningskrav
Avkastningskrav er den avkastningen en investor minst må forvente for å være villig til å plassere penger i en eiendom fremfor et annet plasseringsalternativ. Det er prisen på risiko: jo mer usikker kontantstrømmen er, jo høyere avkastning krever investoren for å ta den på seg. Kravet er utgangspunktet for all verdivurdering av næringseiendom, fordi det bestemmer hvor mye fremtidige leieinntekter er verdt i dag.
Kravet bygges opp lagvis. Bunnen er en risikofri rente, normalt renten på en lang norsk statsobligasjon, som speiler hva man får uten risiko. Oppå dette legges en risikopremie for eiendom som aktivaklasse, og deretter påslag for det enkelte objektet: beliggenhet, byggets standard, leietakernes soliditet, gjenværende leietid (WAULT) og flytterisiko. Et nybygg på Aker Brygge med 15-årig statlig leiekontrakt har lavt avkastningskrav; et eldre kontorbygg i en mindre by med kort leietid har høyt.
Avkastningskravet henger tett sammen med yield og kapitaliseringsrente. I praksis brukes begrepene om hverandre, men avkastningskravet er det investoren ønsker, mens yielden er det markedet faktisk priser. I en diskontert kontantstrøm er avkastningskravet diskonteringsrenten som gjør fremtidige kontantstrømmer om til en nåverdi, og det er nært beslektet med internrenten (IRR) som måler den faktiske avkastningen et kjøp gir. For et lånefinansiert kjøp skiller man mellom avkastningskravet på totalkapitalen og det høyere kravet på egenkapitalen, som øker med belåningsgraden.
Når renten stiger, stiger avkastningskravet, og da faller verdiene selv om leien er uendret. Dette er hovedmekanismen bak verdifallet i norsk næringseiendom i perioder med renteoppgang: en økning i kravet fra 4,5 til 5,5 prosent kan alene senke verdien på et bygg med over 15 prosent. Derfor følger investorer Norges Banks rentebane like tett som de følger leiemarkedet.
I Placepoint kan du sammenstille markedsverdi, NOI og leieforhold når du vurderer hvilket avkastningskrav en eiendom bør prises etter.
Fra Placepoints ordbok: Avkastningskrav
Mer informasjon: Eiendom Norge: Markedsrapporter, Norges Bank: Renter, Store norske leksikon: avkastning
Engelsk: Required rate of return (hurdle rate).
Vanlige spørsmål
Hva er avkastningskrav?
Avkastningskravet er den minste avkastningen en investor må forvente for å plassere penger i en eiendom fremfor et alternativ. Det er prisen på risiko og utgangspunktet for å verdsette næringseiendom: høyere risiko gir høyere krav.
Hva er forskjellen på avkastningskrav og yield?
Avkastningskravet er det investoren ønsker å oppnå, mens yielden er det markedet faktisk priser eiendommen til. I praksis ligger de nær hverandre, og i en diskontert kontantstrøm brukes avkastningskravet som diskonteringsrente.
Hvordan settes avkastningskravet?
Det bygges lagvis: en risikofri rente (lang statsobligasjon), en risikopremie for eiendom, og påslag for beliggenhet, standard, leietakernes soliditet og gjenværende leietid (WAULT). Lånefinansiering gir et høyere krav på egenkapitalen enn på totalkapitalen.
Hvorfor faller eiendomsverdier når renten stiger?
Fordi avkastningskravet følger renten. Stiger kravet, må fremtidige leieinntekter diskonteres hardere, og verdien faller selv om leien er uendret. En økning i kravet på ett prosentpoeng kan senke verdien med godt over ti prosent.