BRA
BRA er forkortelsen for bruksareal. Det er det innvendige arealet av en bygning, målt til innsiden av yttervegg på alle målbare plan. Ytterveggene er ikke med, men innvendige vegger, sjakter, rør og fastmonterte installasjoner regnes inn. Et plan eller en romdel teller bare med dersom den er målbar: fri høyde minst 1,9 m og bredde minst 0,6 m. Det er denne regelen som avgjør hvor mye av et skråtak, loft eller en kjeller som telles.
Beregningen følger Norsk Standard NS 3940 og er hjemlet i byggteknisk forskrift TEK17 § 5-4 (se også TEK17). NS 3940 ble revidert i 2023 og fikk virkning for boligprospekter fra 2024. Den erstattet det gamle skillet mellom P-rom og S-rom og innførte tre underkategorier:
- BRA-i (internt bruksareal): selve boenheten, typisk det vi i dagligtale kaller boligens areal.
- BRA-e (eksternt bruksareal): boder og lignende som hører til boenheten, men ligger utenfor den.
- BRA-b (innglassede balkonger): balkonger som ikke regnes som åpne.
Total BRA er summen av de tre. Prospekter fra før 2024 kan fortsatt vise P-rom og S-rom som en funksjonsoppdeling av BRA-i (oppholdsrom kontra boder og teknisk rom), men dette er ikke lenger pliktig oppgavemål. Eldre dokumenter, særlig fra før 2008, kan også oppgi BTA (bruttoareal) som inkluderer ytterveggene. BTA brukes fortsatt i enkelte sammenhenger, men er ikke lenger standardmålet for boliger.
BRA er det arealet som typisk oppgis i prospekter, boligsalgsrapporter og matrikkelen, og det er grunnlaget for utnyttelsesgrad i reguleringsplaner gjennom bestemmelser om %-BRA og m²-BRA. Bestemmelsene om grad av utnytting følger av rundskriv H-2300 fra Kommunal- og distriktsdepartementet. BRA er ikke det samme som BYA, som måler bygningens fotavtrykk på tomten. I praksis kombineres BRA med gesimshøyde og mønehøyde som setter den vertikale rammen for hvor mye volum BRA-grensen kan fordeles på. BRA inngår også i grunnlaget for energiattest og er en av parameterne i Skatteetatens beregning av formuesverdi for bolig.
For næringseiendom (kontor, lager, handel) brukes NS 3940 som utgangspunkt, men bransjen opererer også med begreper som leieareal, fellesareal og BTA-andel. Forholdet mellom BRA og leieareal i kontorbygg er ikke standardisert; sjekk alltid den enkelte leieavtalen. BRA er likevel det målet som rapporteres til matrikkelen og som ligger til grunn for kommunal eiendomsskatt der den beregnes etter areal.
Måling av BRA gjøres typisk av en takstmann eller bygningssakkyndig etter NS 3940 ved tilstandsrapport eller boligsalgsrapport (NS 3600). Feilmåling kan gi grunnlag for prisavslag etter avhendingsloven § 3-8 (uriktige opplysninger). I prisstatistikken fra Eiendom Norge og SSB er pris per kvadratmeter BRA den dominerende metrikken.
I Placepoint vises BRA per bygning og per bruksenhet i bygningspanelet, og samlet for eiendommen i eiendomspanelet. Skal du regne på maks tillatt BRA opp mot reguleringsbestemmelsene, finner du både utnyttelsestall og planbestemmelser samme sted; en gjennomgang av flyten ligger i eksempelet Regulering og maks BRA.
Mer informasjon: DiBK: TEK17 § 5-4, Standard Norge: NS 3940, Regjeringen: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting, Skatteetaten: Bolig og eiendom
Engelsk: Usable floor area (BRA, per Norwegian Standard NS 3940).
Vanlige spørsmål
Hva er BRA?
BRA står for bruksareal og viser hele det innvendige arealet av en bolig eller bygning, uten ytterveggene. BRA brukes som standardmål ved boligomsetning og statistikk.
Hva er forskjellen på BRA-i, BRA-e og BRA-b?
BRA er delt i tre underkategorier: BRA-i (internt bruksareal innenfor boenheten), BRA-e (eksternt bruksareal tilknyttet boenheten, som bod utenfor leiligheten) og BRA-b (innglasset balkong).
Hva er forskjellen på P-rom og S-rom?
P-rom (primærrom) er alle rom som regnes som oppholdsrom, som stue, kjøkken, soverom og bad. S-rom (sekundærrom) er rom som bod og teknisk rom. Samlet gir P-rom og S-rom BRA-i.
Hvorfor er BRA viktig ved boligomsetning?
Boligpriser i Norge oppgis nesten alltid per kvadratmeter BRA. Statistikk fra Eiendom Norge, SSB og meglere baserer seg på BRA som grunnlag for prissammenligning, se også boligprisindeks.
Hvem måler BRA?
BRA måles av en takstmann eller bygningssakkyndig etter NS 3940-standarden, ofte i en tilstandsrapport. Det er viktig at målingen er korrekt, da feil kan gi grunnlag for prisavslag ved boligsalg etter avhendingsloven.