BYA
BYA er forkortelsen for bebygd areal og oppgis i kvadratmeter. BYA er tomtens "fotavtrykk": hvor stor del av tomten som er dekket av bygninger og bygde elementer. Med inn i regnestykket går ytterveggene til hus, parkeringsareal (biloppstillingsplass, carport og garasje), åpne overbygde arealer (portrom, gårdsplass, pergola med tak), og bygningsdeler som ligger mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå (typisk trapper og terrasser). Bygningsdeler under 0,5 meter regnes ikke med, og bygg som ligger fullstendig under terreng (kjellere, P-anlegg) regnes heller ikke med.
Beregningsreglene følger Norsk Standard NS 3940 og rundskriv H-2300 om grad av utnytting fra Kommunal- og distriktsdepartementet, supplert av veilederen fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) og byggteknisk forskrift TEK17. Etter rundskrivet skal også biloppstillingsplasser som er pålagt i reguleringsplanen regnes inn med 18 m² per plass, selv om de ikke er fysisk overbygd. Det er ofte denne inkluderingen som overrasker tiltakshaver i en byggesøknad: en tomt med tre pålagte parkeringsplasser har 54 m² låst i BYA før første spadetak.
I plan- og byggesaker brukes BYA først og fremst gjennom %BYA: en tomt på 1000 m² regulert til %BYA = 30 % gir maksimalt 300 m² bebygd areal. Andre former for utnyttelsesgrad er:
- %BYA (prosent bebygd areal): andelen tomten som kan dekkes av fotavtrykk. Vanligst i bolig- og fritidsplaner.
- %BRA (prosent bruksareal): andelen BRA av tomtearealet. Tar høyde for både fotavtrykk og antall etasjer.
- %TU (prosent tomteutnyttelse): eldre begrep, fortsatt i bruk i mange planer.
- T-BRA (m²): et konkret maksareal for BRA på tomten.
Valg av mål varierer mellom kommuner og plantyper, og en plan kan kombinere flere (for eksempel både %BYA og maks gesimshøyde). BYA må ikke forveksles med bruksareal (BRA), som måler det innvendige arealet til innsiden av yttervegg, eller med BTA (bruttoareal), som inkluderer ytterveggene innvendig.
BYA er forankret i plan- og bygningsloven §§ 28-1 til 29-4 og kontrolleres av kommunen ved behandling av søknad om tiltak. Sammen med gesimshøyde og mønehøyde er %BYA et av de mest brukte verktøyene for å sette tak på hvor mye som kan bygges på en tomt. I tillegg setter TEK17 § 8-7 krav om uteoppholdsareal som indirekte begrenser %BYA på boligtomter.
Endring av %BYA krever som hovedregel ny reguleringsplan eller dispensasjon. En vanlig fallgruve er å ta utgangspunkt i bygningens grunnflate uten å legge til pålagte parkeringsplasser, terrasser og åpne overbygde arealer; BYA-feilberegninger er en gjenganger i avslag på byggesøknader.
I Placepoint vises BYA per bygning og samlet for eiendommen i eiendomspanelet, og du finner reguleringsbestemmelser med %BYA samme sted. En komplett gjennomgang av flyten ligger i eksempelet Regulering og maks BRA.
Mer informasjon: Regjeringen: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting, DiBK: Byggteknisk forskrift (TEK17), Standard Norge: NS 3940, Store norske leksikon: bebygd areal
Engelsk: Built-up area (BYA, building footprint per Norwegian Standard NS 3940).
Vanlige spørsmål
Hva er BYA?
BYA står for bebygd areal og viser hvor stor del av tomten som er bebygget, inkludert hus, parkering, carport og overbygde arealer. BYA kalles ofte tomtens 'fotavtrykk'.
Hvordan beregnes BYA?
BYA beregnes ved å summere alle bygningsdeler og areal mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå, inkludert ytterveggene, parkeringsarealer, carport og åpne overbygde arealer.
Hva betyr maks %BYA i en reguleringsplan?
Utnyttingsgrad (%BYA) angir hvor stor prosentandel av tomten som maksimalt kan bebygges. Dersom reguleringsplanen angir maks 30 %BYA og tomten er 1000 m², kan maks 300 m² bebygges.
Regnes underjordiske bygningsdeler med i BYA?
Nei, BYA inkluderer alle bygningsdeler over 0,5 meter over bakken. Underjordiske konstruksjoner som kjellere eller parkeringsanlegg under terreng regnes normalt ikke med i BYA.
Hva er forskjellen på BYA og BRA?
BYA og BRA er to ulike mål. BYA viser fotavtrykket på tomten (utvendig), mens BRA (bruksareal) viser det innvendige arealet av selve bygningen.