Eierseksjoner
En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet, typisk en leilighet eller en næringslokale. Når seksjoneringen er gjennomført er hver seksjon et eget rettsobjekt og kan selges og belånes uavhengig av resten av sameiet. Sammen med borettslagsandel er eierseksjon den dominerende eieformen for leilighet i Norge, og er den foretrukne strukturen i nyere boligbygg og blandet bolig/næringsbygg.
Hjemmelen er eierseksjonsloven fra 2017, som avløste loven fra 1997. Hver seksjon klassifiseres som boligseksjon eller næringsseksjon og knyttes til en ideell sameiebrøk i fellesarealene. Begjæring om seksjonering sendes kommunen, som har 12 ukers behandlingsfrist etter eierseksjonsloven § 13 før vedtaket tinglyses i grunnboken hos Kartverket. Hver seksjon får eget seksjonsnummer (snr.) i matrikkelen.
Sameiet er et selvstendig rettssubjekt som forvalter fellesarealene og fastsetter felleskostnader. Kostnadene fordeles etter sameiebrøken med mindre årsmøtet vedtar noe annet. Vedtak krever:
- Vanlig flertall for ordinære driftsspørsmål.
- To tredels flertall for vesentlige endringer av sameiet (bygningsmessige endringer, vedtektsendringer).
- Samtykke fra alle seksjonseiere for endringer av sameiebrøker eller fjerning av enerett til bruksenhet.
Loven inneholder noen viktige praktiske begrensninger:
- Ervervsbegrensningen (§ 23) hindrer at noen eier mer enn to boligseksjoner i samme sameie. Innstrammingen kom i 2020 etter Airbnb-utviklingen.
- Korttidsutleie av egen seksjon under 30 dagers varighet er begrenset til 90 døgn per år etter § 24.
- Legalpant for ubetalte felleskostnader etter § 31 - sameiet har lovbestemt panterett uten tinglysning, oppad begrenset til 2G (folketrygdens grunnbeløp) per seksjon.
Det er viktig å skille eierseksjon fra andelsleilighet i borettslag. I borettslag eier man en andel med bruksrett etter borettslagslova, ikke selve boligen, og borettslagsstyret kan stille bo- og eierkrav som ikke er mulig i et eierseksjonssameie. Eldre boligsameier som ikke er seksjonert reguleres av sameieloven og har færre formkrav, men også svakere rettsvern ved konflikter mellom eierne. Ved tinglysing av hjemmelsoverføring for en eierseksjon påløper dokumentavgift på 2,5 prosent (mens borettslagsandel er fritatt).
I næringseiendom brukes eierseksjonering for å splitte et bygg i salgbare enheter, typisk for kjøpesentre, kontorbygg med blandede leietakere eller blandede bygg med bolig over og handel under. Næringsseksjon-strukturen gir hver leietaker eller eier individuell hjemmel og pantsettingsmulighet.
I Placepoint kan du se seksjoneringen av en eiendom under eiendomspanelet. Hver seksjon vises med eget seksjonsnummer, og du kan slå opp eier og heftelser per seksjon.
Fra Placepoints ordbok: Eierseksjoner
Mer informasjon: Lovdata: Eierseksjonsloven, Kartverket: Seksjonere eiendom, Store norske leksikon: eierseksjon
Engelsk: Condominium sections (eierseksjoner, Norwegian-specific freehold model).
Vanlige spørsmål
Hva er en eierseksjon?
En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet. Etter seksjonering er hver seksjon et selvstendig rettsobjekt som kan selges og belånes fritt.
Hva er forskjellen på eierseksjon og borettslagsleilighet?
Ved eierseksjon eier man selve leiligheten. I et borettslag eier man en andel med bruksrett, selve bygget eies av borettslaget. Eierseksjoner har færre kjøpsrestriksjoner enn borettslagsandeler.
Hvem kan seksjonere en eiendom?
Eieren av eiendommen kan begjære seksjonering. Søknaden sendes til kommunen, som kontrollerer at kravene i eierseksjonsloven er oppfylt, og deretter tinglyses seksjoneringen i Kartverket.
Hva er sameiets ansvar i et eierseksjonssameie?
Sameiet er ansvarlig for vedlikehold av fellesarealer og felles byggdeler. Seksjonseierne betaler fellesutgifter etter sin sameiebrøk. Vedtak fattes på sameiermøtet etter eierseksjonsloven.
Hva er en sameiebrøk?
Sameiebrøken angir den enkelte seksjonseierens andel av sameiet, og brukes til å fordele fellesutgifter og stemmerett. Den fastsettes ved seksjonering og fremgår av seksjoneringsbegjæringen.