Forvaltningskostnader

Forvaltningskostnader er de faste kostnadene som påløper et byggverk uavhengig av om det er i bruk eller ikke. Typiske poster er kommunale skatter og avgifter, eiendomsforsikring, eiendomsadministrasjon, regnskap, revisjon og styrearbeid. Begrepet brukes oftest om næringseiendom, der disse kostnadene legges inn i en yieldberegning.

Begrepet kommer fra NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk, der "F" er den første av kategoriene F (forvaltning), D (drift), V (vedlikehold), U (utskifting/utvikling) og S (service/støtte til kjernevirksomhet), samlet kjent som FDVUS. Standarden gir en kontoplan slik at eiere kan sammenligne kostnader på tvers av portefølje og mot benchmark-tall fra aktører som Holte og OPAK.

I motsetning til drift, vedlikehold og service, som varierer med bruk, slitasje og leietakerservice, er forvaltningskostnadene faste. De løper videre selv om bygget står tomt og må derfor budsjetteres uavhengig av leieinntektene. Dette gjør dem til en kritisk post i en eiendomsanalyse, særlig ved yieldberegning: forvaltningskostnadene trekkes fra brutto leieinntekt sammen med drift og vedlikehold for å komme frem til netto leieinntekt, som så er telleren i yielden.

Hvem som faktisk betaler hva avhenger av leiekontrakten. På næringseiendom er det vanlig å avtale ulike modeller:

• "Triple net" lar leietaker dekke forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold, mens eier sitter igjen med administrasjon og storvedlikehold.
• "Net" eller "double net" varierer hvilke kostnader som videreføres.
• "Brutto" lar eier dekke alt og fakturere leietaker en samlet leie.

Modellen gjenspeiles i markedsleien: en triple net-kontrakt har lavere uttalt leie, men leietaker bærer mer kostnad.

Dokumentert FDV-dokumentasjon er også et krav ved overlevering av nybygg etter byggteknisk forskrift TEK17, og inngår i sluttdokumentasjonen som leveres sammen med ferdigattest. For eiere er en oppdatert FDV-pakke verdt mye, både i drift og ved et eventuelt salg.

Fra Placepoints ordbok: Forvaltningskostnader

Mer informasjon: Standard Norge: NS 3454 Livssykluskostnader, Wikipedia: Eiendomsforvaltning

Engelsk: Operating expenses (real-estate management costs, OpEx).

Vanlige spørsmål

Hva er forvaltningskostnader?

Forvaltningskostnader er faste driftskostnader for et byggverk som påløper uavhengig av bruk, inkludert kommunale avgifter, forsikringer og administrasjon. De er en del av FDVUS-kostnadene.

Hva er FDVUS?

FDVUS står for Forvaltning, Drift, Vedlikehold, Utvikling og Service. Forvaltningskostnader er den F-en i FDVUS og dekker de administrative og lovpålagte kostnadene ved å eie en eiendom.

Hva inkluderer forvaltningskostnader?

Forvaltningskostnader inkluderer typisk kommunale skatter og avgifter (vann, avløp, renovasjon), eiendomsforsikring, regnskaps- og revisjonstjenester og eiendomsadministrasjon.

Hvorfor er forvaltningskostnader viktig for eiendomsinvestorer?

Forvaltningskostnader er en viktig del av totalrentabilitetsberegningen. For næringseiendom trekkes de fra bruttoleieinntektene for å komme frem til nettoinntekten som brukes i yieldberegning.

Hvordan påvirker forvaltningskostnader avkastningen på en eiendom?

Forvaltningskostnader varierer med eiendomstype, beliggenhet og alder. For profesjonelle investorer er netto driftsresultat (NDR) etter forvaltningskostnader nøkkeltallet for å vurdere lønnsomhet.