Joint venture
En joint venture (JV) er et samarbeid der to eller flere parter går sammen om et avgrenset prosjekt eller en investering, deler kapital, risiko og avkastning, men beholder hver sin selvstendighet utenfor samarbeidet. I eiendom er joint venture en av de vanligste måtene å gjennomføre store kjøp og utviklingsprosjekter på, der den ene parten typisk bidrar med kapital og den andre med kompetanse, tomt eller prosjektgjennomføring.
Et klassisk eksempel er at en kapitalsterk investor (en finansiell partner) går sammen med en eiendomsutvikler (en operasjonell partner). Investoren stiller mesteparten av egenkapitalen; utvikleren bidrar med tomten, reguleringskompetanse og gjennomføring av byggeprosjektet. Strukturen settes nesten alltid opp gjennom et felleseid eiendomsselskap, ofte et single purpose-selskap (SPV) som eier den ene eiendommen, slik at samarbeidet er rettslig avgrenset til akkurat dette prosjektet. Eierandelene og fordelingen av overskudd reguleres i en aksjonæravtale.
Det sentrale i en JV-avtale er ikke bare eierbrøken, men hvordan avkastningen fordeles og hvem som bestemmer. Mange avtaler har en «waterfall»: den finansielle partneren får først tilbake innskutt kapital med en avtalt minsteavkastning, og over et visst nivå får den operasjonelle partneren en forhøyet andel (promote/carried interest) som belønning for å skape meravkastning. Avtalen regulerer også beslutningsmyndighet (hvilke vedtak krever enighet), hva som skjer ved uenighet eller mislighold, og exit: hvordan og når partene kan selge, ofte med forkjøpsrett, medsalgsrett eller en «shotgun»-klausul.
For investorer og utviklere er joint venture attraktivt fordi det sprer risiko og kombinerer kapital med kompetanse, men det krever en gjennomarbeidet avtale fordi partene har ulike interesser i tid og risiko. En due diligence av en eiendom som eies i JV må derfor omfatte selve samarbeidsavtalen: kapitalforpliktelser, exit-mekanismer og hva som utløser tvangssalg. Joint venture skiller seg fra et rent eiendomssyndikat, der mange passive investorer skyter inn kapital i et tilrettelagt prosjekt uten å bidra operasjonelt, og fra sale and leaseback, som er en finansieringsmetode og ikke et eierfellesskap.
Fra Placepoints ordbok: Joint venture
Mer informasjon: Store norske leksikon: joint venture
Engelsk: Joint venture (JV).
Vanlige spørsmål
Hva er en joint venture i eiendom?
En joint venture er et samarbeid der to eller flere parter går sammen om et avgrenset eiendomsprosjekt og deler kapital, risiko og avkastning. Typisk bidrar den ene med kapital og den andre med tomt, kompetanse eller prosjektgjennomføring, ofte gjennom et felleseid eiendomsselskap.
Hva er forskjellen på joint venture og eiendomssyndikat?
I en joint venture bidrar partene aktivt, ofte med ulike roller (kapital mot kompetanse). I et eiendomssyndikat skyter mange passive investorer inn kapital i et tilrettelagt prosjekt uten å delta operasjonelt.
Hva er en «waterfall» i en JV-avtale?
En waterfall beskriver rekkefølgen avkastningen fordeles i. Den finansielle partneren får først tilbake innskutt kapital med en minsteavkastning, og over et visst nivå får den operasjonelle partneren en forhøyet andel (promote) som belønning for meravkastning.
Hva bør en due diligence av en JV-eid eiendom dekke?
I tillegg til selve eiendommen må due diligence gjennomgå samarbeidsavtalen: eierbrøk, kapitalforpliktelser, beslutningsmyndighet, exit-mekanismer og hva som utløser tvangssalg mellom partene.