Leieinsentiver
Leieinsentiver er fordeler en utleier gir en leietaker for å få signert eller forlenget en leiekontrakt, uten å senke den oppgitte kvadratmeterprisen. De vanligste er leiefritak (en periode uten husleie i starten av kontrakten), trappeleie (lavere leie de første årene som trappes opp), og bidrag til leietakertilpasninger (utleier betaler for tilpasning av lokalet). Felles for dem er at de reduserer leietakerens reelle kostnad mens den nominelle leien i kontrakten holdes høy.
Grunnen til at utleiere foretrekker insentiver fremfor å sette ned leien, er at den nominelle leien er det markedet og kjøpere ser. Verdivurdering av næringseiendom tar utgangspunkt i kontraktsleien, og en høy oppgitt leie gir høyere verdi gjennom yield-metoden, selv om utleier har gitt bort flere måneders husleie i fritak. Derfor er forskjellen mellom nominell leie (det som står i kontrakten) og effektiv leie (det utleier faktisk sitter igjen med over hele leieperioden etter insentiver) en av de viktigste tingene en kjøper må regne seg fram til. To bygg med samme oppgitte leie kan ha vesentlig ulik effektiv leie hvis det ene har gitt store insentiver.
For en megler eller forvalter som forbereder et salg eller en utleie, er insentivene sentrale i begge retninger. Ved utleie er de et verktøy for å fylle ledige arealer i et marked med overskudd av lokaler, eller for å lande en solid ankerleietaker som løfter hele bygget. Ved salg må insentivene opplyses, fordi en kjøper i sin due diligence vil justere for dem: gjenstående leiefritak og opptrappingsperioder reduserer kontantstrømmen de første årene og dermed prisen. Insentiver påvirker også WAULT-betraktninger, fordi en lang kontrakt kjøpt med store insentiver ikke er like verdifull som en lang kontrakt til full markedsleie.
Insentiver må holdes adskilt fra KPI-regulering, som er den årlige inflasjonsjusteringen av leien, og fra en leiegaranti, der en tredjepart eller selger garanterer leieinntekt for ledige arealer i en periode. Insentiver er en rabatt utleier selv gir; garantien er en sikkerhet for inntekt som ennå ikke finnes.
Fra Placepoints ordbok: Leieinsentiver
Mer informasjon: Store norske leksikon: leiekontrakt
Engelsk: Lease incentives (rent-free periods, stepped rent, fit-out contributions).
Vanlige spørsmål
Hva er leieinsentiver?
Leieinsentiver er fordeler utleier gir for å få signert eller forlenget en leiekontrakt uten å senke den oppgitte kvadratmeterprisen. De vanligste er leiefritak, trappeleie og bidrag til leietakertilpasninger.
Hva er forskjellen på nominell og effektiv leie?
Nominell leie er beløpet som står i kontrakten. Effektiv leie er det utleier faktisk sitter igjen med over hele leieperioden etter at insentiver som leiefritak og trappeleie er trukket fra. Forskjellen kan være stor.
Hvorfor gir utleiere insentiver i stedet for å senke leien?
Fordi den nominelle leien er det markedet og kjøpere ser. Verdivurderingen bygger på kontraktsleien, så en høy oppgitt leie gir høyere verdi gjennom yield-metoden, selv om utleier har gitt bort husleie i fritak.
Hvordan påvirker insentiver et eiendomskjøp?
En kjøper justerer for insentivene i sin due diligence. Gjenstående leiefritak og opptrappingsperioder reduserer kontantstrømmen de første årene og dermed prisen. De påvirker også WAULT, fordi en lang kontrakt kjøpt med store insentiver er mindre verdt enn en til full markedsleie.