Mezzaninefinansiering

Mezzaninefinansiering er et lag med kapital som ligger mellom det vanlige banklånet og egenkapitalen i et eiendomsprosjekt. Navnet kommer av det italienske ordet for mellometasje. En mezzaninelångiver låner ut penger som er mer risikofylte enn bankens lån, men tryggere enn egenkapitalen, og krever til gjengjeld en rente som ligger godt over banklånets, ofte 8-15 prosent. Modellen brukes når et prosjekt trenger mer kapital enn banken vil låne, men eieren ikke ønsker å skyte inn all resten som egenkapital.

Plasseringen i kapitalstrukturen avgjør risikoen. Ved pant og prioritet kommer banken først: den har sikkerhet i eiendommen og blir betalt først hvis det går galt. Mezzaninekapitalen står bak i køen, med sikkerhet i andre prioritet eller i aksjene i eiendomsselskapet i stedet for i selve bygget. Egenkapitalen står helt sist og taper først. Fordi mezzaninelångiveren tar mer risiko enn banken, prises lånet høyere, men det er fortsatt billigere for eieren enn å hente tilsvarende egenkapital, som krever en enda høyere avkastning.

For eieren er poenget at mezzaninekapital løfter belåningsgraden på totalprosjektet uten å vanne ut egenkapitalen like mye. Trenger et kjøp på 100 millioner 70 i banklån, kan 15 i mezzanine bety at eieren bare må stille 15 i egenkapital i stedet for 30. Dette øker den potensielle avkastningen på egenkapitalen kraftig i gode tider, men forsterker også tapet i dårlige, fordi en større del av kontantstrømmen går til å betjene gjeld. Mezzaninelån har ofte kortere løpetid enn banklånet og brukes mye i utvikling og verdiøkende prosjekter, som et alternativ eller tillegg til byggelån og mellomfinansiering.

Mezzaninekapital kommer typisk fra spesialiserte fond, ikke fra vanlige banker, og avtalene inneholder gjerne strenge lånebetingelser (covenants) og noen ganger en rett til å konvertere lånet til eierandel hvis prosjektet kommer i mislighold.

Fra Placepoints ordbok: Mezzaninefinansiering

Mer informasjon: Finanstilsynet: Næringseiendom, Store norske leksikon: gjeld

Engelsk: Mezzanine financing (mezzanine debt).

Vanlige spørsmål

Hva er mezzaninefinansiering?

Det er et kapitallag mellom banklånet og egenkapitalen i et eiendomsprosjekt. Mezzaninekapital er dyrere enn banklån, men billigere enn egenkapital, og brukes når et prosjekt trenger mer kapital enn banken vil låne ut.

Hvor i kapitalstrukturen står mezzaninekapitalen?

Mellom banken og egenkapitalen. Banken har førsteprioritets pant og betales først. Mezzaninekapitalen står bak banken, ofte med pant i andre prioritet eller i aksjene i eiendomsselskapet. Egenkapitalen taper først.

Hvorfor bruker eiere mezzaninelån?

Det løfter belåningsgraden uten å kreve like mye egenkapital, slik at avkastningen på egenkapitalen øker. Til gjengjeld øker risikoen, fordi mer av kontantstrømmen går til å betjene gjeld.

Hva koster mezzaninefinansiering?

Renten ligger typisk på 8-15 prosent, godt over banklånet, fordi långiveren tar høyere risiko. Avtalene har ofte strenge covenants og noen ganger rett til å konvertere lånet til eierandel ved mislighold.