Realsameie

Et realsameie er et fellesareal som eies av omkringliggende eiendommer i fellesskap. Eierskapet følger eiendommen, ikke personen: når en deltakereiendom selges, pantsettes eller fradeles, drar realsameieandelen automatisk med. Andelene kan ikke overdras separat fra eiendommen.

Rettsforholdet reguleres deklaratorisk av sameieloven av 1965 dersom partene ikke har avtalt noe annet. Loven gir regler om bruk, vedlikehold, kostnadsfordeling etter sameiebrøk, flertallsavgjørelser og lovbestemt forkjøpsrett, og kommer i tillegg til de spesielle reglene om jordsameie i jordskiftelova kapittel 4. Skillet mot et personlig sameie er at andelene der er knyttet til navngitte personer og kan overdras fritt; i et realsameie er andelen en tilleggsrettighet til en bestemt matrikkelenhet.

Typiske eksempler er felles utmark, skog, beite, fiske- og vannrettigheter som flere gårdsbruk historisk har drevet sammen, eller felles atkomstvei, lekeplass og parkeringsareal i et boligfelt. I matrikkelen føres realsameier som regel som en egen matrikkelenhet med flere registrerte felleseiere, og rettighetene fremgår dessuten av grunnboken hos Kartverket. Når et utbyggingsprosjekt berører slike teiger må alle deltakereiendommene som hovedregel samtykke, og uklare eller ikke-utskilte sameier ryddes ofte gjennom sak for Jordskifteretten, som kan fastsette grenser, fordele andeler og avklare rettigheter.

Realsameier kan skape betydelige hindringer for utbygging når deltakerkretsen er stor eller utydelig, fordi enstemmighet eller kvalifisert flertall ofte må til for vesentlige endringer. Tidlig avklaring i grunnboken og gjennom dialog med Jordskifteretten er derfor en standard del av due diligence på eldre tomter, særlig i bynære strøk der gamle gårdssameier er blitt liggende inne i dagens kvartalsstruktur.

Fra Placepoints ordbok: Realsameie

Mer informasjon: Lovdata: Sameieloven, Kartverket: Tinglysing og grunnbok, Store norske leksikon: realsameie

Engelsk: Real co-ownership (Norwegian-specific, undivided interest in land tied to ownership of another property).

Vanlige spørsmål

Hva er et realsameie?

Realsameie er et fellesareal som eies av de omkringliggende eiendommene. Eierforholdet følger eiendommen, ikke personen, og er ofte registrert som en del av matrikkelen.

Hva skiller realsameie fra vanlig sameie?

Realsameie skiller seg fra et vanlig sameie ved at eierandelene er knyttet til eiendommer, ikke personer. Det er ikke mulig å overdra en realsameieandel uten å samtidig overdra eiendommen.

Hvordan finner jeg realsameier på kart?

Realsameier er registrert i matrikkelen og fremgår av eiendomskartet. Placepoint viser eiendomsgrenser og matrikkelinfo som kan hjelpe deg å identifisere realsameier nær en eiendom.

Kan man bygge på realsameiegrunn?

Utbygging på realsameiegrunn krever enighet blant alle eiere. Uklare eierforhold kan skape betydelige hindringer, særlig når det er mange involverte eiendommer.

Hva er forskjellen på realsameie og jordsameie?

Et jordsameie er typisk utmarksareal mellom gårdsbruk, mens realsameie er en bredere betegnelse for areal som eies i sameie av naboeiendommer. Begge er registrert i matrikkelen.