Rentedekningsgrad
Rentedekningsgrad (ICR, interest coverage ratio) viser hvor mange ganger en eiendoms driftsinntekter dekker rentekostnadene på lånene. Den regnes som driftsresultat før renter, altså netto driftsinntekt (NOI), delt på årlige rentekostnader. En rentedekningsgrad på 2,0 betyr at eiendommen tjener dobbelt så mye som den betaler i renter, og at det er god margin før driften ikke lenger klarer å betjene renten.
Nøkkeltallet er sentralt i lånefinansiering av næringseiendom. Långivere setter ofte en minste rentedekningsgrad som lånebetingelse, typisk i området 1,5-2,5 avhengig av eiendommens risiko, leietakernes kvalitet og kontraktslengde. Brytes grensen, kan banken kreve nedbetaling, tilleggssikkerhet eller i verste fall si opp lånet. Fordi tallet bare ser på rentekostnaden, er det særlig følsomt for renteendringer: en eiendom med komfortabel dekning ved 3 % rente kan komme under press ved 6 %, med mindre renten er sikret gjennom en renteswap eller fastrente.
Rentedekningsgrad må holdes adskilt fra gjeldsbetjeningsgrad (DSCR). Rentedekningsgrad ser bare på renter; gjeldsbetjeningsgrad ser på renter pluss avdrag, altså den samlede summen eiendommen faktisk må betale på lånet hvert år. For et lån med avdrag vil gjeldsbetjeningsgraden derfor alltid være lavere enn rentedekningsgraden. Mange låneavtaler stiller krav til begge. Et tredje, beslektet tall er belåningsgrad (LTV), som måler gjeld mot verdi i stedet for mot inntekt; sammen gir de tre et bilde av både inntjeningsmargin og soliditet.
For en investor er rentedekningsgraden også et tidlig varsel om kontantstrømsrisiko. En portefølje med lav dekning tåler dårlig både renteoppgang, økt ledighet og bortfall av en stor leietaker samtidig. Den leses derfor sammen med WAULT (gjenværende leietid) og leietakersammensetning: høy dekning kombinert med korte kontrakter kan være mer sårbar enn moderat dekning med lange, solide kontrakter. I verdivurdering og kjøpsanalyse brukes rentedekningsgraden til å teste hvor mye gearing en eiendom realistisk tåler.
I Placepoint kan du hente leieinntekter, leietakere og kontraktsdata fra eiendomspanelet som grunnlag for å regne ut NOI og rentedekningsgrad i en finansieringsanalyse.
Fra Placepoints ordbok: Rentedekningsgrad
Mer informasjon: Store norske leksikon: gjeldsgrad, Finanstilsynet
Engelsk: Interest coverage ratio (ICR).
Vanlige spørsmål
Hva er rentedekningsgrad?
Rentedekningsgrad (ICR) viser hvor mange ganger en eiendoms driftsinntekter dekker rentekostnadene. Den regnes som netto driftsinntekt (NOI) delt på årlige rentekostnader. En dekning på 2,0 betyr at eiendommen tjener dobbelt så mye som den betaler i renter.
Hva er forskjellen på rentedekningsgrad og gjeldsbetjeningsgrad?
Rentedekningsgrad ser bare på rentekostnaden. Gjeldsbetjeningsgrad (DSCR) ser på renter pluss avdrag, altså hele beløpet eiendommen må betale på lånet. For et lån med avdrag er gjeldsbetjeningsgraden alltid lavere.
Hvilken rentedekningsgrad krever bankene?
Det varierer med risiko, men långivere setter ofte en minste rentedekningsgrad på 1,5-2,5 som lånebetingelse. Brytes grensen, kan banken kreve nedbetaling, mer sikkerhet eller si opp lånet.
Hvorfor er rentedekningsgrad følsom for renteendringer?
Fordi tallet bare måler mot rentekostnaden. En eiendom med god dekning ved lav rente kan komme under press når renten stiger, med mindre renten er sikret gjennom fastrente eller renteswap.