Tilstandsrapport
En tilstandsrapport er en grundig beskrivelse av en boligs tekniske tilstand og vedlikeholdsbehov. Rapporten skrives av en sertifisert bygningssakkyndig og lister opp avvik fra byggeforskrifter og fra normal forventet tilstand etter slitasje og elde. Siden 1. januar 2022 må selger av brukt bolig som hovedregel legge fram en slik rapport for å kunne ta forbehold om feil og mangler etter avhendingslova. Rapporten er obligatorisk lesning for både selger og kjøper i nesten all bolighandel i Norge.
Rapporten følger Norsk Standard NS 3940 for areal og NS 3600 for selve tilstandsanalysen, supplert av forskrift til avhendingslova som lister 16 punkter rapporten må dekke som minimum. Funn merkes med tilstandsgrader:
- TG0: ingen avvik.
- TG1: mindre avvik som ikke krever umiddelbare tiltak.
- TG2: vesentlig avvik som bør følges opp; kan utløse prisavslag.
- TG3: store eller alvorlige avvik som bør utbedres umiddelbart.
- TGiU: ikke undersøkt uten videre inngrep.
Vurderingen er i hovedsak visuell og dekker bad og våtrom, kjøkken, tak og loft, drenering, fasader, vinduer og bærende konstruksjoner. Den kan også omfatte fuktmåling, hulltaking i bad og lekkasjeprøving av sluk. Den bygningssakkyndige skal være sertifisert av DNV eller Norsk takst, opptre uavhengig av oppdragsgiver, og kan etter bransjenormen ikke selv utbedre avvik som de har påpekt.
Avhendingslova-reformen i 2022 strammet inn forholdet mellom kjøper og selger. "Som den er"-klausuler er ikke lenger gyldige i forbrukerkjøp etter avhendingslova § 3-9. Forhold som tydelig framgår av rapporten kan ikke senere påberopes som mangel av kjøper (kunnskapsregelen i § 3-10), mens selger får tilsvarende mindre risiko for tilbakeholdsplikt. Det betyr at TG2- og TG3-merknader er kommersielt sentrale: de både prisreduserer boligen og fjerner kjøpers reklamasjonsrett på akkurat de punktene.
En tilstandsrapport er ikke det samme som en e-takst: e-taksten verdsetter boligen og bruker BRA som hovedmål, mens tilstandsrapporten beskriver den fysiske standen og dokumenterer arealene etter NS 3940. For næringseiendom gjelder andre regler. Næringssalg er som hovedregel utenfor avhendingslovas forbrukervernregler, og tilstandsrapport erstattes ofte av en mer omfattende teknisk due diligence-rapport.
I Placepoint vises arealtall fra matrikkelen og takstinformasjon der det finnes, i eiendomspanelet. Selve tilstandsrapporten innhentes fra megler eller selger.
Fra Placepoints ordbok: Tilstandsrapport
Mer informasjon: Lovdata: Avhendingslova, Lovdata: Forskrift til avhendingslova, Standard Norge: NS 3600, Norsk takst: Tilstandsrapport, Store norske leksikon: tilstandsrapport
Engelsk: Condition report (per Norwegian Standard NS 3600).
Vanlige spørsmål
Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en grundig teknisk beskrivelse av en boligs tilstand. Den utføres av en bygningssakkyndig og beskriver avvik fra forskrifter og normale forventninger til boligens stand.
Når er tilstandsrapport påkrevd?
Tilstandsrapporten er påkrevd ved salg av bruktboliger etter avhendingslova (endret fra 2022). Selger er ansvarlig for å bestille den, og det er vanskeligere å ta forbehold uten en slik rapport.
Hvem utfører en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport utføres av en bygningssakkyndig med godkjent sertifisering etter bransjestandard. Det er krav om spesifikke minimumskrav til innhold i forskrift til avhendingslova.
Hva er forskjellen på tilstandsrapport og E-takst?
E-takst er en verdivurdering av en autorisert megler. Tilstandsrapporten er en teknisk rapport av bygningens tilstand utført av bygningssakkyndig. Begge brukes ved salg, men måler ulike ting.
Hva får kjøper ut av tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten gir deg detaljert kunnskap om boligens tekniske stand, avvik og eventuelle utbedringsbehov. Det gir grunnlag for prisforhandlinger og reduserer risikoen for konflikter etter kjøpet.