Totalentreprenør

En totalentreprenør tar både prosjekteringen og utførelsen av et byggeprosjekt. Byggherren beskriver hva som skal leveres (funksjon, kvalitet, omfang), og totalentreprenøren velger selv tekniske løsninger, materialer og leverandører for å oppfylle den beskrivelsen. Det gir én kontraktspart med ansvar for hele resultatet, og én adressat for reklamasjoner.

Avtaleformen reguleres av Norsk Standard NS 8407, de alminnelige kontraktsbestemmelsene for totalentrepriser, supplert av NS 8417 for totalunderentrepriser. Standardene fordeler risiko, fastsetter varslings- og reklamasjonsregler, og setter rammene for endringsordrer (NS 8407 punkt 31) og dagmulkt ved forsinkelse.

Totalentreprise skiller seg fra:

• Utførelsesentreprise (NS 8405/NS 8406), der byggherren selv står for prosjekteringen og entreprenøren bygger etter ferdige tegninger.
• Delte entrepriser, der byggherren har separate kontrakter med tømrer, rør, ventilasjon og elektro og selv koordinerer grensesnittene.
• Samspillsentrepriser (også kalt IPD eller alliansekontrakter), der byggherre og entreprenør deler kostnadsrisiko fram til en målpris med insentivmodell signeres.

Modellen brukes ofte i større bolig- og næringsprosjekter fordi den gir mer forutsigbar pris og kortere parallell prosjekterings- og utførelsesfase. Bakdelen er at konkurrerende entreprenører må gjøre betydelig prosjekteringsarbeid allerede i tilbudsfasen, og at byggherrens påvirkningsmulighet faller etter kontraktssignering. Endringer etter signering utløser typisk endringsordre med justering av vederlag og frist.

I praksis er det glidende overganger. Mange prosjekter starter med en samspillsfase der byggherre og totalentreprenør utvikler løsningen sammen, før kontrakten "låses" som en NS 8407-totalentreprise. Skillet mellom byggherre og entreprenør forblir tydelig, men ansvaret for prosjektering ligger altså hos den som signerer som totalentreprenør.

Fra Placepoints ordbok: Totalentreprenør

Mer informasjon: Standard Norge: NS 8407, Store norske leksikon: Totalentreprise

Engelsk: Design-build contractor (total contractor, per NS 8407).