Gå til hovedinnhold

Ulike typer boligbygg

Boligbygg deles inn etter byggets form og hvor mange boenheter det rommer. Skillet er viktig for utbyggere, kommuner og banker: det styrer hva reguleringsplanen tillater, hvilke krav i TEK17 som slår inn, og hvordan boligen kan finansieres og pantes.

Statistisk sentralbyrå bygger sin bygningstypologi på matrikkelens bygningskoder (NS 3457-3) og deler boligmassen i fem hovedkategorier:

  • Enebolig (kode 111-113): frittliggende bolig for én husholdning.
  • Tomannsbolig (121-124): to selvstendige boenheter i samme bygning, vertikalt eller horisontalt delt.
  • Rekkehus, kjedehus og andre småhus (131-136): rekkehus deler minst to lange yttervegger med nabo, kjedehus er koblet via garasje eller bod, og kategorien dekker også firemannsboliger og atriumhus.
  • Boligblokk (141-146): normalt tre eller flere etasjer med minst tre boenheter.
  • Bygning for bofellesskap (151-159): studentboliger, omsorgsboliger og institusjoner med boligpreg.

Skillet får direkte tekniske konsekvenser. Heisplikt utløses ved tre etasjer eller flere. Tilgjengelighetskrav skjerpes for boligblokk. Brannklasse 2 (BKL 2) gjelder typisk fra og med firemannsbolig. Husbanken og bankene vurderer boligtypen separat ved beregning av tillatt utlånsgrad og pant. I SSBs bygningsmasseregister utgjør eneboliger om lag halvparten av landets boligmasse, mens leiligheter dominerer i Oslo med over 70 prosent.

For en utbygger er fordelingen av boligtyper i et område et tidlig signal: et område med mest eneboliger kan tåle fortetting med rekkehus eller småblokker, mens et område med blokkbebyggelse fra før peker mot høyere utnyttelse. Terrassehus, der etasjene er trappetrinnsformet med uteplass eller takterrasse foran hver enhet, er en variant som passer godt i skrånende terreng.

I Placepoint kan du filtrere bygg etter type i eiendomspanelet og bygningspanelet, og lage en demografianalyse av et område for å se sammensetningen av boligmassen før du går videre.

Fra Placepoints ordbok: Ulike typer boligbygg

Mer informasjon: Statistisk sentralbyrå: Boliger, Store norske leksikon: Enebolig

Engelsk: Residential building types (per NS 3457 building classification).

Vanlige spørsmål​

Hvilke typer boligbygg finnes i Norge?​

De vanligste boligtypene er enebolig, tomannsbolig, rekkehus, kjedehus, leilighetsbygg (blokkbebyggelse) og terrassehus. Reguleringsplanen angir hvilke typer som tillates i et gitt område.

Hva er forskjellen på rekkehus og kjedehus?​

Rekkehus er boliger med felles vegger mellom enhetene. Kjedehus er boliger som er koblet til hverandre via garasje eller bod, slik at selve boligdelen er frittstående. Begge er lavblokkalternativer.

Hva betyr boligtypologien for utbyggers valg?​

Boligtypologi påvirker tetthet, kostnader, målgruppe og salgspris. Leilighetsbygg gir høyest tetthet og lavest pris per kvm å bygge, mens eneboliger appellerer til barnefamilier og gir høyere enhetspris.

Hva er terrassehus?​

Terrassehus er en bygningstype der etasjene er trappetrinnsformet, slik at hver boenhet får en uteplass eller takterrasse foran seg. Terrassehus passer godt i skrånende terreng og gir gode lysforhold.

Påvirker boligtype hva reguleringsplanen tillater?​

Ja, reguleringsplaner kan angi tillatt bygningstype (f.eks. kun eneboliger eller maks 3 etasjer), utnyttelsesgrad, gesims- og mønehøyde. Placepoint viser gjeldende reguleringsplan for en eiendom.