Slik leser du kartet

For deg som følger boligmarkedet

Kartet viser kvadratmeterprisen på bolig i Stor-Oslo fra 1991 til i dag. Hvert felt er et område. Fargen er medianprisen per m² for boliger som er solgt der: blått er lavt, rødt er høyt.

Tallene kommer fra to offentlige kilder hos Kartverket. Grunnboken gir de tinglyste salgssummene, og matrikkelen gir boligareal (BRA) og posisjon. Se også Data og kilder og Kartverket som leverandør.

Beregningen er enkel: salgssum delt på boligareal gir en kvadratmeterpris. For hvert område tar vi medianen av salgene det året. Uten salg et år viderefører området sin siste kjente pris til et nytt salg oppdaterer den. Derfor brer fargene seg utover i stedet for å blinke. For offisiell prisutvikling, se boligprisindeks.

Dette er ikke en verdivurdering av enkelteiendommer, og det viser trender, ikke takst. Vi bruker bare reelle, tinglyste salg i åpent marked. Tvangssalg, gaver og arv er holdt utenfor. Tidlige år og områder med få salg har tynnere grunnlag. Prisene er ikke justert for standard eller oppussing, og leiligheter og hus blandes i samme område. Salg før 1991 mangler stedfesting i datasettet, så kartet starter der.

Teknisk: slik er den bygget

For utviklere og nerder

• Data: Én lesespørring mot Placepoint sin core-database (Grunnboken-transaksjoner, matrikkel-BRA og punktgeometri). Omtrent 738 000 åpne boligsalg i 13 kommuner i Stor-Oslo, filtrert til omsetningstype åpent marked og boligkoder.
• kr/m²: Arealet hentes per boenhet (HousingUnits.UseArea), ikke per bygg, så leilighetspriser blir riktige. Leiligheter ligger på seksjoner uten egen geometri, så punktet arves fra forelder-matrikkelen.
• Aggregering: Salgene legges i et H3-rutenett (Ubers heksagon-grid, resolusjon 9, ca. 0,1 km²). Median kr/m² per celle per år, videreført til siste kjente verdi. Fast fargeskala fra 12k til 135k+ kr/m².
• Render: MapLibre GL JS tegner heksagonene over Kartverkets topograatone-WMTS. Playwright kjører headless Chromium og tar ett skjermbilde per år.
• Video: ffmpeg (libx264) syr bildene til MP4-en, som ligger base64-innbakt i denne ene frittstående HTML-fila.

Gråtonekartet her er Kartverkets nasjonale topograatone, ikke Geodatas GeocacheGraatone som Placepoint-konsollen bruker. Visuelt nære, men ulike leverandører.

How to read the map

For anyone following the housing market

The map shows the price per square meter for homes across greater Oslo from 1991 to today. Each cell is an area. The color is the median price per m² for homes sold there: blue is low, red is high.

The numbers come from two public sources at Kartverket. Grunnboken, the land register, holds the registered sale prices, and the matrikkel, the cadastre, holds floor area (BRA) and location. See also Data og kilder and Kartverket as a provider.

The method is deliberately plain. Sale price divided by floor area gives a square-meter price. For each area we take the median of that year's sales. With no sale in a given year, the area keeps its last known price until a new sale updates it. That's why the colors spread outward instead of flickering. For the official price trend, see boligprisindeks.

This isn't a valuation of individual properties, and it shows trends, not appraisals. It uses only real, registered open-market sales. Forced sales, gifts, and inheritance are excluded. Early years and areas with few sales rest on thinner data. Prices aren't adjusted for condition or renovation, and apartments and houses mix in the same area. Sales before 1991 lack location data in the set, so the map starts there.

Technical: how it's built

For developers and nerds

• Data: One read query against Placepoint's core database (Grunnboken transactions, matrikkel floor area / BRA, and point geometry). Roughly 738,000 open-market home sales across 13 municipalities in greater Oslo, filtered to open-market transaction type and residential codes.
• kr/m²: Floor area comes per housing unit (HousingUnits.UseArea), not per building, so apartment prices are correct. Apartments sit on sections without their own geometry, so the point is inherited from the parent cadastre.
• Aggregation: Sales bin into an H3 hex grid (Uber's hexagon grid, resolution 9, about 0.1 km²). Median kr/m² per cell per year, carried forward. Fixed color scale, 12k to 135k+ kr/m².
• Render: MapLibre GL JS draws the hexes over Kartverket topograatone WMTS tiles. Playwright drives headless Chromium for one screenshot per year.
• Video: ffmpeg (libx264) encodes the frames to MP4, base64 embedded in this single standalone HTML file.

The grayscale base here is Kartverket national topograatone, not the Geodata GeocacheGraatone the Placepoint console uses. Visually close, different provider.